2022年09月01日
建築基準法の条件を満たしていない物件は再建築不可物件と呼ばれ、既にある家を解体し更地にしてしまうと新しい家を建てられません。デメリットだけではなくメリットも持つ再建築不可物件の購入・売却で、後悔しないためにはどうすればいいのでしょうか。
目次
再建築不可物件の定義
再建築不可物件とは、既にある家を解体し更地にしてしまうと新しい家を建てられない物件のことをいいます。その家が存在している限り住むことや資産として購入することは問題ありません。
しかし再建築不可となってしまう主な理由は、建築基準法における接道義務が関係してきます。この接道義務とは、土地のいずれかの場所が幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要というものです。
建築基準法や都市計画法が施行されたのは1950年のことです。それ以前に建築されていたり、都市計画区域に指定されるよりも以前に建てられたりした家の中には、この接道義務を満たしていない物件があります。それが再建築不可物件となってしまうのです。
総務省が2018年10月1日で調査した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、東京23区内の都市計画区域内には、接道義務を果たしていない物件が全体の約5％も存在しているという結果が出ています。
再建築不可物件購入における後悔の声
相場より安い物件が売りに出されていることで不動産会社に問い合わせてみると「再建築ができない物件です」と言われます。そのため、再建築不可物件であることを知らずに購入してしまうことはありません。しかし再建築不可物件を承知の上で購入したものの、後悔してしまう方も後を絶ちません。そんな再建築不可物件を購入した方が上げた後悔の声をいくつか紹介しましょう。
建て替え・増改築不可
「建て替えができない」「増改築ができない」
これがもっとも多い後悔の声です。購入時の間取りで問題がなければ、建て替えの必要はありません。家族構成が増えたり、家自体が老朽化したりしても、建て替えができないのです。
リフォームやリノベーションであれば可能なのですが、それでは対応できず増築や改築が必要だと考えたとしても増改築はできません。
敷地と接している道路の幅員を増やすために、所有している敷地を後退させるセットバックを行うことで、再建築可能に変えることも可能です。ただし、セットバックを行って後退させたところは個人利用ができなくなり、自身が所有している敷地が狭くなってしまいます。
それほど安くない
「トータルで考えたらあまり安くなかった」
再建築不可物件は建物が建て替えられないことから、一般的な不動産物件よりも需要が少なく価格面でも安く売りに出されていることが多くあります。
しかし再建築不可物件は築年数が古い建物であるために老朽化しています。そのため、リフォームをする必要が多くなる場合があります。その場合、敷地自体が狭いことも多いために施行作業が難しくなり、工事費用がかさむ可能性もあります。
購入費用は安く済みますが、リフォームなどの費用も込みで考えるとそれほど安くはないのが再建築不可物件です。トータルの費用で考えると、最終的には通常物件よりも費用がかかってしまう可能性もあります。
倒壊などで住めなくなる
「建物を焼失しても建て替えられない」
最近の日本では台風や水害などの自然災害が激甚化しています。このような自然災害に遭うことで、建物が倒壊したり、大きく破損したりする可能性があります。
また日本ではどこでも大地震に遭うリスクもありますし、火災によって建物が焼失してしまう可能性もあります。
このような被害に遭って住めなくなったとしても、再建築不可物件は同じ敷地に新しく家を建てることができません。もしそうなったら再建築不可物件をそのままにして、引っ越すしか手はありません。
住宅ローンが組めない
「金融機関から融資ができない」
再建築不可物件の場合、銀行などの金融機関が行っている住宅ローンの審査が下りない可能性が高くなります。再建築不可物件は担保価値が低いと判断されるからです。
通常、金融機関から住宅ローンの融資をするときには、住宅ローンの返済が滞ったときに備えて不動産を担保にしています。しかし再建築不可物件の資産価値は低く評価されますので、住宅ローンの担保としては満たされずに住宅ローンの審査が下りないわけです。
再建築不可セミナーで買った
「セミナーの甘い言葉に惑わされた」
再建築不可物件を再建築可能物件にする方法を教える「再建築不可セミナー」などが多数開催されています。
しかし再建築不可物件を再建築可能物件に変えていくためには、再建築不可物件を規定している建築基準法第43条にある救済措置を利用する必要があります。そのためには、自身で「建築基準法第43条許可申請」を自治体的に提出する必要があります。
このような方法をセミナーで教えてくれますが、セミナーの入会金として100万円以上が必要なほか、自治体との交渉にも手間がかかります。しかも、再建築不可物件が再建築可能物件になることを100％保証はしてくれません。
売りにくい
「売りたくても売れない」
再建築不可物件に住宅ローンの審査が下りないということは、将来的に、所有している再建築不可物件を売ろうとしても売れないということにつながります。たとえば再建築不可物件の買い手が現れたとしても、住宅ローンを組めないことで購入を踏みとどまってしまうからです。
再建築不可物件は売りたいときに売れない物件であるともいえます。
建築不可物件売却で後悔しないためのポイント
- 近隣との関係を良好に
- 共同売却
- 更地にしない
- リフォームで物件価値を高める
- 不動産投資家に検討してもらう
- 買取業者に買い取ってもらう
- 空き家の場合は早めに行動を
既に再建築不可物件を所有している人は「もう売れないのか…」と落胆する必要はありません。再建築不可物件でも問題なく売却できることもあります。そのためにはいくつか方法があります。
そこで以下、再建築不可物件売却で後悔しないためのポイントをご紹介しましょう。
近隣との関係を良好に
再建築不可物件の周囲は路地が狭いことが大半です。そのため、リフォーム工事を行うときでも工事用車両を隣地の目の前に駐車せざるを得ないなるなど、近隣に迷惑をかけることもあります。
そのときに普段からコミュニケーションを取っていないと近隣住民とトラブルに発展することもあります。そこで、再建築不可物件に住むときには、近隣住民と普段からの関係を良好に保つようにしましょう。
共同売却
もし隣地と一緒になることで接道義務をクリアできるのであれば、共同売却も検討してみましょう。隣地の所有者との交渉をする必要がありますが、接道義務をクリアして再建築不可物件を再建築可能物件に変えることができれば、土地の価値を大きく高めることができます。
この共同売却をすれば、近隣の相場で土地が売却できるため、購入時よりもかなり良い条件で売れるようになります。ただし、共同売却ではなく隣地を購入して自身だけで売却する場合には、いったん隣地を購入する費用を用意する必要が生じます。
更地にしない
再建築不可物件は、建物を解体していったん更地にしてしまうと、新たに建物を建てることはいっさいできません。再建築不可物件は道路への間口も狭いため、駐車場としての活用も難しいことが大半です。そのため、更地にしてしまうと土地としての価値はほぼゼロの状態となってしまいます。
価値がほぼゼロになってしまえば、売却することもできません。再建築不可物件を更地にすることは絶対に止めましょう。
リフォームで物件価値を高める
再建築不可物件でも、建築確認申請の必要がない範囲内ならリフォームを行うことができます。ただし再建築不可物件は敷地自体が狭いことも多く、施行作業が難しくなり工事費用がかさむ可能性もあります。
しかし、国や自治体では住宅の耐震工事や耐久性工事、バリアフリーなどに対するリフォーム工事に対して、さまざまな補助金制度を設けています。
このような補助金の要件に合致することで、自身のリフォーム工事費用を軽減することができます。このリフォーム工事で物件価値を高めておけば、将来的に売却するときに高く売れることとなります。
不動産投資家に検討してもらう
再建築不可物件でもリフォームやリノベーションをすれば一戸建て賃貸としての需要を見込むことができます。再建築不可の物件でも賃貸物件にすることで高利回りの運用ができるのです。
自身で一戸建て賃貸として運用はしたくないというときには、不動産投資家に購入を検討してもらいましょう。不動産投資家は利回りなどの指標やリスク分析を行い、物件の購入を判断します。高利回り物件と判断すれば、購入する可能性もあります。
買取業者に買い取ってもらう
買取業者の中には、再建築不可物件を含め「訳あり物件」を買い取ってくれるところもあります。このような業者は、買い取った物件をリフォームやリノベーションをして再販売することや投資用の収益物件として再販売することで利益を上げていますので、自身でリフォーム費用を捻出できないのであれば、買取業者に買い取ってもらうのも手でしょう。
「トラブル不動産売却センター」は、神奈川県で30年間、地域に密着して訳あり物件に特化した不動産取引をしています。再建築不可物件をはじめ、どんなトラブルを抱えていても買い取ってくれますし、万が一、売れなかったとしても同社が物件を買い取る「買取保証付き」です。
1億円まで契約後最短即日で売却金額の支払も行っていますので、興味があれば問い合わせてみましょう。
空き家の場合は早めに行動を
2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。空き家を放置しておくと、固定資産税・都市計画税の軽減措置の適用対象外となり、最大6倍の税金が取られてしまうのです。また空き家の中でも「特定空家等」に指定されてしまうと、解体命令や強制的に代執行を受けることもあります。
人が住んでいなく、他人に貸すのでもない状態が1年以上続くことで空き家と定義されてしまいます。引っ越してしまって済んでいない再建築不可物件があれば、できるだけ早期に売却のための行動を取るようにしましょう。
売却以外の再建築不可物件活用
売却以外でも再建築不可物件を活用する方法はあります。
再建築不可物件でもリフォームはできますので、内装を新しくして設備を入れ替えれば一戸建て賃貸物件として貸し出すことが可能です。
再建築不可物件は築年数が古いのでリフォームをしなければ家賃は安くなってしまいますが、立地さえ良ければ安い家賃で入居者もすぐに見つけられるでしょう。
また、接道義務はクリアしていなくても自動車を入れることができるなら、更地にして駐車場やコインパーキングにするという活用方法も考えられます。
そのほか、「住み続けないが売却をする気はない」という場合には更地にして家庭菜園を始めてみるという手もあります。家庭菜園では収益を得ることはできませんが、趣味として末永く楽しめますし、常に新鮮でおいしい野菜が食べられるというメリットもあります。
【再建築不可物件】建て替えする裏技を大公開！リスクを踏まえた最適な方法とは？
余計な支出はできるだけ抑えたい方へ
再建築不可物件の購入をご検討されている方は、「再建築不可物件購入における後悔の声」を読んだことで、気をつけなければいけない点がいくつかあることに気付いていただけたかと思います。
一方で、既に再建築不可物件を所有されている方は、将来的に可能な限り有利な条件で売却をしたいと強く感じていると思います。
そのためにも、再建築不可物件を含めた不動産の高額売却・高額買取を行っている「トラブル不動産売却センター」に相談をしてみてはいかがでしょうか。
