神奈川県二宮町の再建築不可物件・崖地物件の買取・売却事情！

2024年10月11日

再建築不可物件

神奈川県中郡二宮町は湘南地域に属する町です。海や山が近くにあり、自然が身近に感じられる町として知られています。交通の便も良く、リゾートの雰囲気も楽しめ、のびのびと子育てができそうな町です。一方で町内には新築や建て替えができない、いわゆる再建築不可物件・崖地物件も多数あります。

この記事では二宮町内で再建築不可物件を所有されている方、あるいは相続や投資用として入手された方向けに、二宮町内の不動産事情についてご紹介します。

二宮町の地域の土地柄と不動産における強み

二宮町は神奈川県の中南部に位置する町です。相模湾に面しており、小田原市や平塚市、大磯町、中井町に接しています。JR東海道本線、上野東京ライン、湘南新宿ラインが通っており、1時間ほどで東京都心部にアクセスできます。また小田原厚木道路、西湘バイパス、国道1号線が通っており、車での移動もしやすいです。

交通の便が良い一方で海や山の風景も楽しめ、「程よい都会」という印象がある町といえます。落ち着いていて治安がいい、のびのび子育てができるといった住民の方の声も聞かれます。

少子高齢化や都心への一極集中の影響もあって地価は下降傾向にありますが、今後リモートワークが普及すれば、環境がいい二宮町の土地の価格が上昇する可能性もあります。また、湘南や大磯、小田原などのリゾート地が近いため、リゾート需要も期待できます。

再建築不可物件・崖地物件は売却可能か？

ほどよく都会で自然が感じられ、落ち着いた雰囲気がある二宮町。一般的な不動産であれば売却できる可能性はありますが、再建築不可物件・崖地物件となると厳しくなってしまいます。

そもそも再建築不可物件や崖地物件は建築基準法に違反している状態であり、そのままでは新築や増改築ができません。そのため、物件活用の自由度が極端に低くなってしまい、市場では資産価値がほとんどないとみなされてしまうのです。

二宮町に限った話ではありませんが、再建築不可物件・崖地物件はまったく売れないか、安値でしか売れないのが紛れもない実情です。

建て替えができる状態にする

再建築不可物件であっても、建築基準法に違反している状態を改善すれば、通常の物件と同じように売却することは可能です。再建築不可物件は多くの場合、建築基準法第43条の「建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規制、いわゆる接道義務を満たしていないことで再建築不可状態となってしまっています。

この接道義務をクリアする方法としては、自分の敷地を行政に明け渡して道路にしてもらうセットバック、接している私道を道路として認めてもらう位置指定道路申請、公園や緑地、空き地、農道などを道路の代わりとして認めてもらう但し書き道路申請などがあります。また、接道義務を満たしている隣地を買収して合筆するという方法でも接道義務を満たすことが可能です。

ただし、いずれも手間や費用がかかるため、ハードルは決して低いものではありません。

売却先として考えられるところ

手間と費用をかけて再建築不可物件を売却するくらいなら、そのまま売却してしまったほうがいいケースもあります。再建築不可物件を売却する先としては不動産仲介会社、不動産買取業者、隣人という3つが挙げられます。

不動産仲介会社は個人間の不動産売買を仲介する会社です。不動産を売買する方法としてはもっとも一般的といえます。ただし、仲介会社を通して家に住みたい人や投資物件を探している人などに対して不動産を売りに出すため、買い手が見つからない限り物件が売れることはありません。再建築不可物件は半年～1年売れないということもざらにあります。

不動産買取業者は不動産を買い取って、それを他者に売却したり貸出したりするというビジネスをしている会社です。買い手はその買取会社となるため、物件がスムーズかつ確実に売却できるという大きなメリットがあります。ただし、その業者に再建築不可物件の知識や活用ノウハウがないと買取に対応してもらえない可能性があります。また、契約不適合責任を理由に不当に金銭の支払いや減額を要求する悪徳業者も存在しますので注意が必要です。

隣人に自分の物件を売却するという方法もあります。先ほどもご紹介したように、接道義務を満たした隣地と合筆してもらえば再建築不可状態を解消することが可能です。ただし、この方法がとれるのは隣人が土地を欲しがっていることが大前提となります。

崖地物件は売却可能か？

崖に面している崖地物件も再建築ができないケースが多いです。物件が崖上にある場合は近隣の道路に対して間口を設けて接道させる必要があります。崖下に物件がある場合は、崖上に駐車場を設けて、そこから最寄りの道路に接道させるという方法があります。

しかし、いずれも莫大な工事費用がかかり、数千万円にのぼるケースも少なくありません。費用をかけて崖地物件を再建築可能な状態にしても、赤字になってしまう可能性が極めて高いです。

崖地物件を売却する方法としては、やはり不動産仲介会社を利用して売りに出すか不動産買取会社に買い取ってもらうかのいずれかとなります。

崖地物件はやはり仲介では非常に売りにくいです。不動産仲介会社としては物件が売れなくても損はしません。特に売れない物件に関しては放置されてしまう傾向があります。

不動産買取会社であれば仲介と比較してスムーズに物件が売れる可能性は格段に高いです。ただし、崖地物件に関する知識やノウハウがなく買取に対応してくれない業者、あるいは不当に利益を得ようとしている悪質業者がいるということも念頭に置いておかなければなりません。

二宮町の再建築不可物件の売却を諦めるのはまだ早い！

ここまで再建築不可物件・崖地物件を売却する方法をご紹介してきましたが、正直再建築不可物件を売るのはかなり難しいのが現実です。一般的な物件と同じようにというわけにはまずいきません。売れればまだいいほうで、いつまで経っても買い手が見つからず、その間にどんどん建物の老朽化が進んでますます売れなくなってしまうというケースも非常に多いです。

しかし、二宮町の再建築不可物件・崖地物件の売却はまだあきらめないでください。不動産買取会社であればスムーズに売れる可能性もあります。トラブル不動産売却センターは再建築不可物件や崖地物件をはじめとしたトラブル不動産に特化した不動産買取会社なので、どんな物件でも買い取らせていただきます。最短即日現金支払い可能。安心の買取保証付きで、当初の査定額よりも買取価格が下がってしまうということはありません。

海と山に囲まれた土地柄の物件売却はトラブル不動産売却センターにお任せ！

豊かな自然が感じられる二宮町。海や山が見える物件は別荘や保養所などのリゾート需要が期待できるため、特に高値で買取が可能です。中には再建築不可物件・崖地物件とは思えないほどの驚くような値段がつくこともあります。また、交通の便が良く商業施設が建ち並んでいる駅近くや国道沿いの物件に関しても高価買取が可能です。ぜひこれらの物件を所有されている方は、トラブル不動産売却センターにお任せください。