【再建築不可物件の所有者向け】建て替えできない理由とは？訳あり物件のプロが徹底解説

2022年03月02日

• 再建築不可物件

「再建築不可物件」とネットで検索すると、再建築不可物件を購入した人向けの記事は多く見かけますが、所有者や売り主に向けた情報は意外と少ないです。一方で、「再建築不可物件を所有しているけど活用に困っている」「建て替えも売ることもできずに困っている」という方も多くいらっしゃいます。

この記事では再建築不可物件に関するお悩みをお持ちの所有者の方、売り主の方向けに、再建築不可物件の建て替えができない理由や売れにくい理由、再建築不可物件を所有するメリット・デメリットについてご説明します。

ご自身で再建築不可物件を購入された方はもちろん、相続で突然所有することになった方でもご理解いただけるよう、「再建築不可物件とは何か？」という前提知識からご説明していきます。すでにご存知の方は目次から読みたい項目を選んでいただければ幸いです。

そもそも再建築不可物件とは？

再建築不可物件とはその名のとおり再建築ができない物件のことを指します。具体的には建物を解体して更地にした後に新しい建物を建てる「建て替え」、敷地内に新たに建物を建築する「増築」、壁や柱、梁、屋根などを半分以上造り変える「改築」などが当てはまります。これらの工事を行うためには「建築確認申請」が必要になりますが、再建築不可物件の場合は申請が通りません。なお、建築確認申請が不要な部分的なリフォームや修繕などは可能です。

まずは、「再建築不可物件≒建築確認申請が通らない物件」ということを頭に置いていただければと思います。

再建築不可（建て替えできない）物件になる理由を教えて？

建築確認申請が通らない。これが再建築不可物件で建て替えや増築などができない理由です。そもそも建築確認とは「建てようとしている建築物や土地が建築基準法に適合しているかどうか？」を行政や指定確認検査機関がチェックすることです。つまり、再建築不可物件は建築基準法に違反している状態であるため、建て替えや増築ができないのです。

以下で詳しく見ていきましょう。

接道義務に違反

建築基準法では「接道義務」というものが定められていて、建物は一定の幅の道路に接している敷地に建てるよう義務付けられています。

建築基準法の条文を見てみましょう。第42条では「道路」について定義されています。

第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

引用：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_42

さらに、建築基準法第43条では、以下のように書かれています。

第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

引用：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_43

つまり、建築基準法では幅4メートル（一部地域では6メートル）の道路に、敷地が2メートル以上接している土地でないと建物を建てることができないのです。

「都市計画区域」とは？

～接道義務は日本全国どこでもではない？～
ただし、接道義務が生じるのは都市計画区域と準都市計画区域に限られます。都市計画区域とは都市として整備・開発する必要がある地域のことを指し、市街地などが挙げられます。準都市計画区域とは将来市街化が進行すると見込まれる区域で、自然が残っている郊外の土地などが該当します。

都市計画区域もしくは準都市計画区域でなければ接道義務は生じませんが、人が住んでいる住宅街などはまずこれに当てはまります。

また、都市計画区域・準都市計画区域に指定されていない地域であっても、条例や自治体の取り決めなどで接道義務を満たさなければならないケースもあります。

建築基準法上の道路って何のこと？

建築基準法第42条では道路について定義がなされていますが、各号で道路についてさらに詳しく定められています。

一　道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路
二　都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
三　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
四　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

引用：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_42

さっくり言ってしまえば幅員4メートル以上で、「国道」「都道府県道」「市町村道」と呼ばれる、いわゆる「公道」が道路に該当します。ちなみに、幅員4メートル以下の道であっても、建築基準法施行以前にすでに建物が立ち並んでいて、かつ一般の人々が自由に通行し、特定行政庁が指定した道も道路とみなされます。

（豆知識）そもそも接道義務って何であるの？

そもそもなぜ建物の敷地が道路に接していなければいけないのでしょうか？その理由は人命を守るためです。火災や地震などの災害時に消防車や救急車、パトカーなどの緊急車両の到着が遅れると被害が拡大するおそれがあります。また、道路がないと住民が避難することができません。

災害時に緊急車両がスムーズに通行でき、みんなが避難しやすくなるよう、接道義務が定められているのです。

接道義務違反とは具体的にどんな家？

それでは接道義務違反とは具体的にどのような状態を指すのでしょうか？ここからは図も交えて解説します。

建築基準法上の道路に2ｍ以上接していない

前述のとおり、建物の敷地は道路に2m以上接している必要があります。敷地の1辺が道路に接している、あるいは角地で2辺接しているような敷地であれば問題ないかと思います。

注意したいのは間口を抜けたところに大きな敷地がある、いわゆる「旗竿地」のようなケースです。道路に接している間口が2m以下の場合、接道義務を満たしていないため、再建築不可物件となってしまいます。

そもそも道路に接してない

四方が他人の所有する建物や土地に囲まれているというように、そもそも道路に接していない建物や敷地は、当然ながら接道義務を満たしておらず、再建築不可物件になってしまいます。

接している道路が建築基準法上の道路ではない

接している道路が建築基準法の道路に該当しない場合も接道義務を満たしていないことになります。よくあるのが私道です。自動車が通行できるくらい幅が広い道であっても、それが個人の敷地であり、国道や都道府県道、市区町村道でなければ、接道義務を満たしていることにはなりません。

崖地で道路と接していない

崖の下にあるような建物も接道義務を満たしていない可能性があります。特に崖地物件は崖崩れの恐れがあることから、建築基準法以外にも条例で再建築不可になっているケース、あるいは擁壁を補強しなければいけないと定められているケースも少なくありません。

【盲点】道路に接していたと思ったら他人の土地

いざ建て替えをしようとしたときに、実は自分の土地だと思っていた部分が他人の所有物で、自分の敷地だけだと接道義務が満たせず再建築不可物件となってしまうケースもよくあります。この場合、建て替えをするのであればその土地を取得しなければなりません。土地の所有者が譲ってくれなかったり、揉めたりするケースもあります。特に昔から所有しているような物件でよくありがちです。

建て替えを検討する際には、自分の敷地がどこからどこまでか？自分の敷地が本当に接道義務を満たしているか？を正確に把握しておくことが大切です。

再建築不可物件を持っていて良いこと（メリット）あるの？

賃貸で家賃収入

物件を解体せず、ご自身で住まない場合は、賃貸物件として貸し出すのも手です。再建築不可物件であってもリフォームは可能です。築年数が古くても、内装を新しくして設備も入れ替えれば、十分住める環境は整えられます。築浅物件と比較すると家賃はどうしても安く設定せざるを得ませんが、それ故に入居者が見つかりやすいという側面もあります。

持て余していた再建築不可物件が収入を生み出してくれる資産に化けるかもしれません。リフォームなどの初期投資が必要ですが、家賃で回収することもできます。しかも、毎月自動的に入ってくる「不労所得」なので、収入をアップさせたい方、将来が不安な方には最適です。

駐車場など土地利用の事業

再建築不可物件であっても建物の解体は可能です。更地にした後に駐車場やコインパーキングにすれば、やはり副収入を得られる可能性があります。特に駅やオフィスビル、商業施設の近くなど、立地が良い場所であれば駐車場のニーズが高く、高い収益を得られるかもしれません。また、工場や建設会社の資材置き場、機材置き場として土地を貸し出すという方法もあります。

（要注意）副業感覚、経営未経験だと大怪我

以上のような方法で、持て余した再建築不可物件を活用して収入を得ることができます。しかし、賃貸物件として貸し出すにせよ、駐車場やコインパーキングに転用するにせよ、事業であることには違いありません。数百万円～数千万円の初期投資が必要で、それを回収できる収入が得られることが前提です。「経費はどれくらいかかるか？」「借り主や利用者を集められる見込みはあるか？」「どれくらいの収入が得られるか？」といった事業計画がしっかりできていないと赤字になってしまい、最悪の場合破産となります。

弊社でも賃貸物件の大家さんや駐車場・コインパーキングのオーナーとして経営をしていたけど失敗されてしまった方から、「物件をどうにかしてほしい」という相談を山のようにいただきます。実際に破産寸前のケース、あるいは破産されてしまったケースも幾度となく見てきました

確かに賃貸経営や駐車場・コインパーキング経営はうまくいけば割がいい商売と言えますが、それまでの道のりが非常に厳しいです。経営未経験の方が副業感覚で手を出しても、成功する可能性は極めて低いため、なるべくなら他の手段を考えましょう。

もしすでに賃貸経営で失敗した方はご連絡を

もしも、すでに賃貸経営や駐車場・コインパーキング経営などをされていて困られている方は、トラブル不動産売却センターにご相談ください。可能な限り高額で物件を買取らせていただき、それを元手に個人再生ができるよう相談に乗らせていただきます。親身に、しっかりと状況をお伺いし、再起に向けた的確なご提案が可能です。

独りで抱え込まず、私たちにお話をお聞かせください。

再建築不可物件を持っていて困ること（デメリット）はあるの？

それではここからは再建築不可物件を所有し続けることで生じるデメリットについて考えてみましょう。主に以下のようなことが挙げられます。

固定資産税がかかる

再建築不可物件や人が住んでいない物件であっても、不動産として登記されている以上、しっかりと固定資産税は払い続けなければなりません。固定資産税の税額はその物件の評価額に応じて決められていて、再建築不可物件や築古物件は一般的な物件と比較すると若干税額は低めです。しかし、それでも所有し続けている以上支出も発生しつづけることには違いがありません。

相続登記は法的に必須となったため、してないと罰金

とはいえ、相続登記をするにしても費用はかかります。手続きは法務局で行い、申請書や遺産分割協議書、被相続人の戸籍など、さまざまな書類が必要です。手続きが煩雑なため、司法書士に依頼するケースも少なくありません。登録免許税や書類の準備にかかる費用、司法書士への報酬を合わせると数十万円程度の費用が発生します。

災害などで壊れても建て替えできない

地震や火事などの災害が発生しても建て替えができないのも大きなデメリットです。前述のとおり、再建築不可物件は部分的な補修やリフォームは可能ですが、建物を半分以上造り変えるような大規模な工事はできません。たとえ、被災したとしてもです。建物が損傷した場合は可能な範囲で補修するか、更地にするしかありません。

そもそも再建築不可物件は築古物件であることがほとんどであり、築浅物件と比較すると耐震性や耐久性はどうしても劣ります。損傷したまま放置しておくと建物が倒壊したり、人命に関わる事故が発生したりする恐れが極めて高くなり危険です。

再建築不可物件はなぜ仲介業者で売れにくいの？

所有し続けることで費用がかかる、事故が起こるリスクがつきまとうなど、さまざまなデメリットが生じる再建築不可物件。ご自身が住まない・活用しないということであれば、手放すのが一番手っ取り早いのですが、再建築不可物件は仲介業者で売るにしてもかなりハードルが高いです。門前払いをされる、売れたとしても二束三文にしかならなかったケースがほとんど。なぜ再建築不可物件は仲介業者で売れにくいのか？その理由を見ていきましょう。

ローンが通らない

まずは買い手が決まってもローンが利用できないケースが挙げられます。通常、金融機関から融資を受ける際には自宅などの不動産を担保にします。万が一返済できない場合は、不動産を売ったお金でローンを返済するためです。再建築不可物件は一般的な不動産よりも資産価値が低いため、担保として認められない場合があります。

それに加えて、特に最近では新型コロナ禍で経済的な打撃を受けている人が多くなったため、住宅ローンを利用できる人自体が少なくなっている傾向があります。

買い主側で建て替えできないので魅力がない

「自分が住みやすい家が欲しい」「自分好みの家にしたい」……マイホームを購入する人は多かれ少なかれこうした想いを持っています。中古物件であっても建て替えや改築、増築、リノベーション・リフォームをすることで、自分の理想の住まいを造ることが可能です。しかし、再建築不可物件ではそうはいきません。設備を入れ替える、壁紙や床材などの内装を貼り替えるといった部分的なリフォームに限られます。

万が一災害で倒壊や損傷したとしても、新たに建物を建てることはできないのも避けられる理由です。

買い主側で将来的に売るときのリスクを考えてしまう

特にこれは投資物件を探している投資家にありがちなことです。賃貸経営や不動産経営を行っている経営者は、「将来どれくらいで売れるのか？」という出口戦略も考えて物件を選びます。もちろん、不動産のプロなので、再建築不可物件がいかに売りにくいのかも熟知しています。投資物件としても人気がないのが実情です。

耐震性の心配

災害リスクが高いのも買い主側から避けられる理由です。再建築不可物件は築古物件であるため、どうしても耐震性や耐久性が低くなります。自分で住むにせよ、人に貸し出すにせよ、なるべく災害に強い建物のほうが良いのは言うまでもありません。単純に「怖いから」という理由で避ける人も多いです。

トラブル不動産売却センターは地元密着だから高価買取！

再建築不可物件の悩みは非常に多岐に渡り、しかもデリケートな内容を含んでいるケースも少なくありません。「だれにも相談できない」「話しづらい」「周囲の人に知られたらどうしよう」……そんなご不安もあるかと思います。トラブル不動産売却センターでは、経験豊富なスタッフが対応するので、お客さまの背景も汲み取りながらお話をお伺いします。もちろん、守秘義務は徹底して遵守いたしますのでご安心ください。決してお話いただいた内容が外部に漏れることがございません。

何よりも、弊社では再建築不可物件でも高価で買取らせていただくことで、お客さまのお悩み解決に貢献します。特に海が見える物件であれば好条件での取引きが可能です。

神奈川県の地元密着で充実した販路がある。長年トラブル不動産に特化して取引きをしてきた中で培われてきたノウハウを駆使して物件を活用する。自社でも物件を活用して物件を在庫化させない。これが、弊社が再建築不可物件を高価で買取ることができる理由です。

神奈川で所有している物件、相続した物件をどうしたらいいかわからない、賃貸経営に失敗した、他の不動産会社に行っても断られた……そのようなお悩みは独りで抱え込まず、私たちにご相談ください。