再建築不可物件の相場とは？不動産会社に騙されない虎の子秘伝を公開

2022年03月04日

• 再建築不可物件

ネットで再建築不可物件の情報を探していると、これから不動産を購入しようとしている方、再建築不可物件の購入を検討されている方向けの情報は数多く見かけますが、すでに購入された方、売りたいと思われている方向けの記事はあまり見かけません。しかし、圧倒的に後者の方のほうが悩みは根深いです。弊社でも「物件を売りたくてもなかなか売れない」「不動産会社に行っても話すら聞いてくれない」「悪徳業者に騙されてしまった」……そうした悩みをお持ちの方からの相談を数多くいただいております。

この記事では再建築不可物件の売却を考えられている方のために、相場や買取価格が決まる要素、売却で損をしないためのポイントについて、トラブル不動産のプロがご説明します。悪徳業者に騙されないよう、私たちだからこそ知る業界の裏話なども暴露しますので、ぜひ参考にしてください。

なお、この記事では再建築不可物件の売却に関する基礎的な知識から解説しています。目次からご興味がある項目を選んでいただければ幸いです。

再建築不可物件の一般的な相場とは？

再建築不可物件とは建築基準法で再建築が認められない物件のことです。具体的には建て替えや増築、改築などが挙げられます。小規模なリフォーム・修繕は可能です。一度建物を解体してしまうと駐車場にするなど、活用方法が限られてしまいます。

また、再建築不可物件は建築基準法が施行された1950年以前に建てられた物件であるため、老朽化が進んでおり、快適性や安全性が著しく低下しているケースも少なくありません。

そのため、周辺の一般的な物件と比較すると5割くらいの値段しかつかないのが相場です。もちろん、物件の状態にもよりますが、まず安値でしか売れないということは頭に入れておいてください。

査定のポイントはどうやって決まる？

ここからは特に再建築不可物件の査定額を大きく左右する4つの要素について見ていきましょう。

土地の立地

まず挙げられるのが立地です。再建築不可物件でも駅や商業施設、学校などが近い便利な立地、あるいは人気のエリアであれば、比較的好条件での買取りが見込めます。仮に建物が老朽化していたとしても、立地が良ければ更地にして駐車場やコインパーキングにするなどの活用方法があるため、売りやすくなります。

家の状態

築年数や老朽化具合などの建物の状態も重要です。築年数が古くても状態が良ければ、居住用として十分使えるので売れる可能性が高くなります。建物の状態が良くて好立地であれば、さらに査定額はアップするでしょう。逆に老朽化が進んでいると修繕費もかかることになるので、避けられる可能性が高いです。

崖地の物件

崖の近くにあるかどうか？も重要なポイントです。崖地は土砂崩れなどの災害が発生するリスクが高く、地方自治体の条例で擁壁の補強などが義務付けられているケースも多いです。崖地にある再建築不可物件の場合は建物だけでなく、擁壁の修繕費もかかる可能性があります。一方で、崖地であっても海が見えるロケーションであれば、リゾート物件として高値で売れるかもしれません。

土地の形

土地の形状も査定額に大きな影響を及ぼします。活用しやすい四角形の土地、長方形の土地であればそれほど問題ありません。三角形をしている、長方形でも細長くなっているというように、いびつな形をしている土地は利用しづらいため、どうしても査定額が低くなります。また、再建築不可物件でよくありがちな旗竿地（細い間口があってその奥に敷地が広がっている、旗のような形状をした土地）も売れにくいです。

ここからは超必見！損をしないための真実を話します

ここまで再建築不可物件の売却額の相場と、査定額を左右する要素についてご説明してきました。周辺の物件の相場と比較するとどうしても安くなりがちな再建築不可物件を売る際には、なんとしても損をすることだけは避けたいところです。しかし、不動産売買にはさまざまな落とし穴が潜んでいます。

ここからは、トラブル不動産を扱ってきた私たちだからこそ知る業界の裏話も交えて、損をしないために絶対に気をつけておくべきことを解説します。

再建築不可物件の相場と査定は別物？

まず注意していただきたいのは、「相場と実際の査定額は全く別物」ということです。「相場」とは、「その物件にいくらくらいの値段がつくか？」という目安に過ぎません。かなりアバウトな数字です。一方、査定額は業者がその物件の立地や状態を見た上で、「この値段なら買い取れますよ」と提示する金額のことです。相場よりもかなり具体的な数字となっています。

実際に所有する物件がいくらで売れるのか？は不動産仲介業者や買取業者の査定を受けて査定額を出してもらわないことにはわかりません。

しかし、「査定額＝実際の買取額」ではないことにも注意が必要です。仲介と買取業者では最終的な買取金額が決まるタイミングは異なりますが、いずれにしても査定した後に金額が変動する可能性も十分にあり得ます。

最初の査定では高めの査定額を提示し、自社で契約をしてもらうようお客さまを釣る。その後、契約が決まったらなんだかんだ理由をつけて買取り額を引き下げていく。こうして物件を安く買い叩く狡猾な業者も少なくありません。

詳細は次の章でご説明します。

再建築不可物件の売却経路別に解説

不動産を売却する経路としては、「不動産仲介業者」と、「不動産買取業者」の2種類があります。前者は不動産を売りたい人と買いたい人の間に入って取引が成立するよう仲介します。後者は売主から業者が物件を直接買い取ります。

いずれにしても、物件を安く仕入れ、高く売れば、それだけ利益が多く得られます。そのため、前章で紹介したような「買い叩き」が起こるわけです。仲介業者と買取業者、それぞれの具体的な事例や注意点についてご説明します。

仲介業者のケース

まずは査定時に高めの金額を提示し、お客さまを喜ばせて契約を結びます。しかし、その後売れない状況が続くと、「減額しましょう！」と営業マンが提案してきます。そのループに陥り、最終的に査定額の1/10までに値引きさせられるというケースもよくあります。しかし、これも全部計算ずく。本当の売却額を言うと契約が取れないため、高めの査定を出してお客さまを釣るのです。

それに加えて特に仲介の場合は注意が必要。前述のとおり仲介業者はあくまで売主と買主の間を仲介する役割です。売り手も一般人、買い手も一般人という、いわゆるCtoCの構図になります。今、不動産売買に関連する法規制は非常に厳しく、特に一般消費者に対して物件を売却する場合、売主は「契約不適合責任」を負わなければなりません。

契約不適合責任とは、売主が契約に合致しないものを買主に引き渡してしまったときに負わなければいけない責任のことです。たとえば、物件で雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵（欠陥）があることがわかった場合、修繕費の支払いや損害賠償請求、減額請求、契約解除請求などがなされる可能性があります。この有効期限は10年です。

だいたい、築10年以上の建物は多かれ少なかれ屋根裏の雨漏りやシロアリなどの何らかのトラブルを抱えているものです。売却時点で気づいていなかったものに関しても、一般消費者に売ってしまったら向こう10年は売主が責任を負わなければなりません。当然、1箇所ごとに責任が発生するので、欠陥が見つかるごとに数十万円、数百万円単位で負担がかさんでいきます。さらに、裁判沙汰になって多額の損害賠償を払わなければいけなくなるというリスクもともないます。

あくまで売買契約を結ぶのは一般人である売主と買主であり、トラブルが発生して仲介業者に問い合わせても、まず「知らぬ存ぜぬ」という回答になります。業者は仲介することが仕事であり、物件に関する責任は一切負っていないからです。

仲介業者を通じて再建築不可物件を売却する際には、以上のようなことを知っておき、「10年後にいったいいくら売却益が残るのか？」を考えて判断しないと、とんでもないことになりかねません。

買取業者のケース

買取業者に再建築不可物件を売却する際には「契約不適合責任が免責であるか？」「売買契約成立後にすぐに代金を支払ってくれるか？」を意識しましょう。

そもそも、買取業者は本当に自社で買取る会社と、契約後に別の購入者を探してその人に引き渡すという、2つのパターンに分けられます。

前者の場合は契約時点で周辺相場の5～7割という、比較的良い査定額を提示してくれるケースが多いです。しかし、契約後に契約不適合責任を盾にして、「欠陥があるため修繕が必要になった」などと理由をつけて減額を要求してくることがあります。やはり、最終的に当初の査定額の1/10程度になってしまったという事例も少なくありません。

後者はほぼ仲介に近い実態となっています。契約成立後に減額請求してくるのはもちろん、ひどい場合は買い手が見つからなかったために、一方的に契約破棄をしてくるケースもあります。これも契約不適合責任を盾にするのが常套手段です。

業者の良し悪しを見極めるためには支払いの方法について確認しましょう。狡猾な業者は売買契約成立後に数千円～数万円のわずかな手付金だけを支払い、数カ月後に全額支払うという流れになっていることが多いです。このような仕組みにすることで、後から理由をつけて減額できるようになります。契約した金額を持っていない、購入者が見つからなかったときに損をしたくないという背景もあるようです。

「契約不適合責任が免責になっている」「代金をすぐに全額支払ってくれる」業者を選べば、お客さまが損をするリスクは大幅に低くなります。

いずれにせよ、物件が欲しいから高めに査定をし、後から契約不適合責任を持ち出してディスカウントさせるのは常套手段です。

不動産業界では詐欺ではないのです。

以上のような話を聞いて「ぜったいおかしい！」「詐欺じゃないの？」と思われる方も多いかと思います。しかし、これらは昔から不動産業界で当たり前に行われていることです。規制する法律もないため、詐欺でもなんでもありません。

当然こうした話が表に出てくると心象が悪くなり商売が成り立たなくなってしまうので、表立って言及されることは絶対ありません。しかし、業界ではごくごく当たり前の話で一般常識です。暗黙のルールというもので、「知っていないほうがおかしいよね」「残念だけど知らなかったのはあなたのせいだよね」ということで、クレームを言っても取り合ってもらえません。

ですから、こうした裏事情もあることを知っておき、目利きを利かせて業者の良し悪しを見分けることで自分を守るしかないのです。

再建築不可物件だけは仲介業者を避けたほうがいい4つの理由

普通の物件であれば不動産仲介業者を通じて物件を売却してもいいかもしれません。しかし、再建築不可物件に限っては仲介業者を避けたほうが無難です。その理由を4つ解説します。

ローンが通らない

中古物件であっても新築と同様に住宅ローンを組んで購入するのが一般的です。普通の中古物件ではローンの審査が問題なく通る人でも、再建築不可物件だと通らない可能性もあります。

金融機関から融資を受ける際には担保が必要となります。住宅ローンの場合は購入する不動産を担保にし、万が一返済できないときは物件を売却して残債を返済することになります。再建築不可物件は資産価値が低いため担保として認められず、審査に落ちてしまうケースがあるのです。

仲介料ビジネスである

不動産仲介業者の利益は仲介料です。彼らは専任媒介契約が欲しいため、再建築不可物件であってもなるべく相場と近い査定額を出しますが、実際に物件を購入するのは一般人です。

仲介業者は契約をしている物件が売れてなんぼ。売れないと仲介料がとれないため、当然営業マンは売れる物件に力を入れ、逆に売れない物件はそのままでも、業者にとって損はありません。

そのため、専任媒介契約を締結するだけして、いざ売りに出したら放置される。そしてますます売れなくなる。こうした負の連鎖に陥る事例も少なくありません。

購入後のリスクを考える

仮にご自身が逆の立場、つまり不動産を買う立場だったら、再建築不可物件をほしいと思うでしょうか？住宅ローンの審査が通りにくい、仲介業者もあまり勧めてこない、築年数も古い、しかも建て替えができない……購入する際、そして購入後も、さまざまなリスクが考えられます。

当然、仲介業者で物件を売りに出したとしても、多くのお客さんは二の足を踏むでしょう。

金額が高い

購入者にとってリスクが高いにも関わらず、仲介業者は契約がほしいがために、相場の7割くらい、ひどい場合は相場と同額くらいの高い金額で媒介契約を締結して売りに出すから、結果は火を見るより明らかです。

リスクがあるのに価格も高いのでは、住居として物件を探している一般人は見向きもしません。一見お金がありそうな不動産投資家なら買ってくれそうに思いますが、彼らはよりリスクを嫌うので、余計に再建築不可物件に手を出そうとは考えません。

部屋をきれいにすると査定額が上がり利益が増えるという「嘘」

よく、不動産売却に関する記事を見ていると、「部屋をきれいにすれば査定額がアップする」「売りに出す前に原状回復やリフォームをしておいたほうがいい」と書かれているのを見かけます。

確かに残置物処理や原状回復をすれば、買取る側としてはその費用が浮くため、査定額は若干アップします。しかし、「作業費用がどれくらいかかるのか？」を考える必要があります。かかった費用と同額か、もしくはそれを上回るくらい査定額がアップすれば、作業する価値はあるでしょう。しかし、それはまずありえないことであり、原状回復費用やリフォーム費用は回収できず、マイナスになる可能性が高いです。

となると、「査定額からかかった費用を差し引くと、どれくらい手元に残るのか？」という話になってきます。さらに、先ほどもご説明したように、売主側は契約不適合責任を負わなければいけません。売却した金額から原状回復やリフォーム費用、修繕費などを差し引いたら赤字になってしまうということも十分あり得ます。

残置物処理等一切無料！そのままの状態でご相談ください！

再建築不可物件は一般的な物件の5割くらいの価格が相場です。仲介業者や買取業者は高く査定してくれるかもしれませんが、それは罠である可能性も十分にあります。その業者が本当に信頼できるのか？その相手に本当に売却していいのか？しっかりと見極めましょう。

神奈川県で再建築不可物件の売却にお困りなら、トラブル物件買取センターにご相談ください。地元密着で充実した販路があること、自社でも物件を活用し在庫リスクがないこと、長年トラブル不動産の取引をしてきて培われたノウハウがあることが、好条件で買取可能な理由です。特に海が見える物件は高額で買取らせていただきます。

しかも、残置物撤去や原状回復などの作業は弊社で行うので、そのままお引渡しOK。相続登記費用も肩代わりするから、お客さまの負担はありません。

再建築不可物件に関するお悩みは根深いものです。話しづらいと感じられている方もいらっしゃるかと思いますが、弊社では経験豊富なスタッフがお客さまのお悩みの背景まで汲み取ってお話をお伺いするから安心。もちろん秘密も厳守します。

まずは私たちにお話をお聞かせください。