神奈川県伊勢原市の再建築不可物件・崖地物件の買取・売却事情！

2024年07月01日

• 再建築不可物件

神奈川県のほぼ中心に位置する伊勢原市。歴史ロマンと自然が感じられる街である一方で東京のベッドタウンとして発展を続けてきて、近年では持続可能なまちづくりの推進に取り組んでいる、今後の発展が期待される地域です。

この記事ではそんな伊勢原市内に再建築不可物件・崖地物件を所有されている方、あるいは相続や投資用物件として購入するなどして入手された方のために、伊勢原市内の不動産事情や再建築不可物件・崖地物件の売買の現状について解説します。

伊勢原市の地域性と不動産情報

伊勢原市は神奈川県のほぼ中央に位置する市で、人口10万人の比較的落ち着いた雰囲気の街です。市内にはシンボルである標高1,252mの大山をはじめとした山々が望め自然が身近に感じられる環境にあり、恵まれた土壌を活かした稲作、果樹作、酪農などの農業が盛んです。

平安時代末期に藤原北家の一族が定住し、江戸時代は大山寺詣りで栄え、高度経済成長期には東京のベッドタウンとして発展し続けてきたという歴史があります。

都心へは電車で1時間ほどでアクセスでき、東名高速道路が通っているため交通の便も比較的良好です。最近では再開発が計画されていて、スマートモビリティ社会の推進にも力を入れており、地価も年々上昇しています。

再建築不可物件・崖地物件などトラブルを抱えた物件は売却可能？

上記のように今後の発展も見込まれている伊勢原市ですが、再建築不可物件や崖地物件となると状況が変わってきます。伊勢原市に限ったことではありませんが、建て替えや増改築ができず、かつ築古物件が多い再建築不可物件や崖地物件は、どうしても資産価値が低いとみなされるため、一般的な物件と比べると売りにくいのが実情です。

周辺の相場と比較すると大幅に値段が下がってしまうケースがほとんどです。それでもまだ売れればいいほうで、半年経っても、一年経っても、まったく買い手が見つからないといったケースも少なくありません。

再建築可能な状態にする

そもそも再建築不可物件が建て替えや増改築ができないのは接道義務を満たしていないことが要因となります。接道義務を満たして再建築可能な状態にすれば、一般的な物件と同じように売却することは可能です。

たとえば接している道路の幅が狭い場合は、敷地の一部を道路にするセットバックという方法があります。私道に接している場合は、位置指定道路申請を行ってその私道を道路扱いにしてもらう、空き地や公園などに接しているのであればみなし道路申請を行って道路の代替として認めてもらうといった方法で再建築不可状態を解消することが可能です。また、接道義務を満たしている隣の土地を購入して合筆することでも、接道義務をクリアすることができます。

ただし、いずれの方法も非常に手間と費用がかかるため、仮に再建築不可状態を解消して売れたとしても、割に合わない可能性が高いです。

売却を進める手順は？

再建築不可物件をそのまま売却する方法としては不動産仲介が挙げられます。不動産仲介会社を通じて不動産を売りに出す方法で、一般的な物件の売買ではよく用いられる手段です。しかし、再建築不可物件は仲介に出してもなかなか買い手が見つからず、売れないまま仲介会社から放置されてしまうケースも珍しくありません。

接道義務を満たしている隣地の所有者に買い取ってもらうという方法もあります。隣人にとっては敷地面積が大きくなるというメリットが得られます。ただし、隣人に買取を断られてしまったらそれまでです。

不動産買取業者に依頼するという手もあります。不動産仲介の場合、仲介会社はあくまで不動産の売り手と買い手を仲介するだけの役割となりますが、不動産買取業者であればその業者が直接物件を買い取ってくれます。そのため、確実に売却できる可能性も高いです。

崖地物件を売るためにはどうしたらよいか？

崖の近くにある崖地物件も、一般的な物件と同じように売却する際には接道義務を満たす必要があります。

最寄りの道路に対して間口を設ける、崖の上に駐車場を設けて接道義務を満たす（物件が崖下にある場合）といった方法がありますが、やはり莫大な工事費用がかかってしまうため、たとえ物件が売れたとしても赤字になってしまう可能性が高いです。

崖地物件をそのまま売却する方法としては、不動産仲介か不動産買取のいずれかを選択する必要があります。

不動産仲介の場合、売りに出してもなかなか買い手が見つからないケースも多いです。物件が売れなくても仲介会社は損をすることはないため、往々にして放置されるケースもあります。また、崖地物件は売れにくいため仲介を断られてしまう可能性も高いです。

不動産買取業者についても、再建築不可物件・崖地物件の扱いに慣れていない業者の場合、買取を断られてしまう可能性があります。また、契約不適合責任を理由に後から減額や金銭の支払いを要求してくる不当な業者も存在するので注意が必要です。

伊勢原市の再建築不可物件売却を諦めてはいませんか？

再建築不可物件や崖地物件は、物件活用の自由度が低いため、どうしても売れにくいのが実情です。実際に半年経っても1年経っても売れない、査定額に納得いっていない、話すら聞いてもらえないとお困りの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、諦めるのはまだ早いです。不動産買取業者でしたら買い取ってくれる可能性もあります。特に再建築不可物件・崖地物件の取り扱いに慣れている業者、買取実績が豊富である業者に依頼すれば、好条件での買取も期待できます。

ただし、前述のように減額や金銭の要求をしてくる悪質な業者も存在するため、信頼がおける不動産買取業者を見極めて相談することが大切です。

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