神奈川県平塚市で再建築不可物件を売却するには？

隣の敷地が道路に接している場合は、隣地を買取るもしくは借りて合筆すれば、接道義務を満たすことができて再建築が可能となります。また、間口が狭くて再建築不可状態となっている場合は、足りない分だけ買取るか借りて合筆すれば、やはり接道義務を満たすことができるようになります。

しかし、敷地を買い取ったり借りたりするためには費用が必要です。また、隣地の所有者と交渉しなければならない、登記手続きを行わなければならないなどの手間もかかります。

接している道路の幅が狭い場合はセットバックすることで接道義務を満たすことが可能です。たとえば道路幅が3.9mとすると、0.1m分だけ敷地を行政に明け渡して、それを道路として扱ってもらうことで、再建築不可状態を解消することができます。

ただし、セットバックした分だけ敷地が狭くなってしまうことには注意が必要です。

接道義務は建築基準法第43条に定められています。基本的に敷地は建築基準法の道路（国道や私道など）に接していなければなりませんが、「その敷地の周囲に広い空き地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。」という但し書きがあります。

たとえば敷地の隣に道路の代わりになるような私道や広大な空き地、公園がある場合、但し書き規定によって再建築が認められる可能性もあります。

私道であっても位置指定道路の認可を得ることで建築が認められる場合もあります。住宅分譲地などではよく取られる方法です。

ただし、位置指定道路として認められるためには「幅員が4m以上」「隅切りを両端に設ける」「道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられている」など、さまざまな基準を満たさなければなりません。

まずは隣地の所有者に売却するという方法が挙げられます。前述のとおり隣の敷地が接道義務を満たしているのであれば、合筆してしまえば再建築が可能となります。隣人にとっては自分の敷地を拡げられるというメリットがあります。

ただし、そもそも隣人が物件を欲しがっていなければ売却することはできません。一度打診してみてもいいかもしれませんが、「いらない」と断られる可能性も高いです。

不動産を売却する方法としてもっとも一般的な手段といっても過言ではありません。不動産仲介会社を通して第三者へ売りに出すという方法です。仲介会社が物件情報を公開してくれて不動産の購入希望者に物件を紹介してくれます。

しかし、前述のとおり再建築不可物件は資産価値が低いとみなされるため、売りに出してもなかなか買い手が見つからないか、安値でしか売れない可能性が高いです。そもそも売れる物件ではないということで、仲介会社の担当者に話すら聞いてもらえない可能性もあります。

不動産買取業者に売却してしまうという方法もあります。仲介と違って買い手が業者となるため、確実に売ることができます。一般人に不動産を売却する場合は「契約不適合責任」を負わなければならず、後から物件に瑕疵（不具合）が見つかった場合は責任をとる必要がありますが、契約不適合責任を免責にしている業者に売却すれば、そのリスクはありません。

特に再建築不可物件に特化した買取業者に依頼すれば、スムーズかつ高額で買い取ってくれる可能性もあります。