神奈川県平塚市で再建築不可物件を売却するには?

2023年03月29日

神奈川県内では4番目に早く市となり工業都市として発展してきた平塚市。歴史ロマンや自然も感じられ、特にファミリー層から人気の街で、子供の増加数は神奈川県内で1位ということです。

一方で、所有している物件が再建築不可となり困られている方も少なくありません。特に売却するのはかなりハードルが高いです。今回は平塚市の土地事情や再建築不可物件の売却方法についてご紹介します。

平塚市の土地

平塚市は神奈川県の中央南部に位置する街で、南は相模湾に面し、市内は相模低地、湘南砂丘地、大磯丘陵地に大分できます。江戸時代に中畑御殿ができて平塚宿が置かれ宿場町として賑わい、明治時代には平塚新宿を中心に、工業地帯として発展しはじめました。第二次世界大戦では軍需工場もあり市内の中心部が空襲により焼け野原となってしまいましたが、戦後は復興土地区画整理事業などによって、再度工業の街として発展を遂げてきたのです。

市内の全域が都市計画区域となっていて、特にJR東海道新幹線より南の地域は市街地として開発・整備すべくほぼすべての区域が市街化区域となっています

平塚市での再建築不可売却

市内のほぼすべてが都市計画区域となっていて今後の発展が見込まれる平塚市ですが、それ故に再建築不可状態が多いという実情もあります。都市計画区域内において建築を行う際には接道義務を満たさなければならないと建築基準法で定められています。平塚市内では敷地が道路に接していない、あるいは接している道幅や間口が狭かったりして再建築不可となってしまう物件も多いのです

再建築可能にして売却

新築や増改築が認められない再建築不可物件は自由度が低く、どうしても一般的な物件と売却しづらくなってしまいます。全く買い手が見つからないか、売れたとしても周辺の相場よりも大幅に売価が安くなってしまうのです。特に平塚市内では自宅や所有している物件が売れずに困られている方も少なくありません。

しかし、以下のような方法で再建築可能な状態にすれば普通の物件と同様に売れるようになります。それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

隣地の買取・借りる

隣の敷地が道路に接している場合は、隣地を買取るもしくは借りて合筆すれば、接道義務を満たすことができて再建築が可能となります。また、間口が狭くて再建築不可状態となっている場合は、足りない分だけ買取るか借りて合筆すれば、やはり接道義務を満たすことができるようになります。

しかし、敷地を買い取ったり借りたりするためには費用が必要です。また、隣地の所有者と交渉しなければならない、登記手続きを行わなければならないなどの手間もかかります。

セットバック

接している道路の幅が狭い場合はセットバックすることで接道義務を満たすことが可能です。たとえば道路幅が3.9mとすると、0.1m分だけ敷地を行政に明け渡して、それを道路として扱ってもらうことで、再建築不可状態を解消することができます。

ただし、セットバックした分だけ敷地が狭くなってしまうことには注意が必要です。

但し書き規定の申請をする

接道義務は建築基準法第43条に定められています。基本的に敷地は建築基準法の道路(国道や私道など)に接していなければなりませんが、「その敷地の周囲に広い空き地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。」という但し書きがあります。

たとえば敷地の隣に道路の代わりになるような私道や広大な空き地、公園がある場合、但し書き規定によって再建築が認められる可能性もあります

道路の位置指定申請

私道であっても位置指定道路の認可を得ることで建築が認められる場合もあります。住宅分譲地などではよく取られる方法です。

ただし、位置指定道路として認められるためには「幅員が4m以上」「隅切りを両端に設ける」「道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられている」など、さまざまな基準を満たさなければなりません

再建築不可のまま売却

以上のように再建築不可物件であっても接道義務を満たしさえすれば再建築可能になって売りやすくなります。しかし、いずれの方法も費用がかかる、手続きが必要になる、必ずしも成功するわけではないなどのデメリットがあります。そもそも、手間とコストをかけてまで再建築不可状態を解消するくらいなら、売却益は少なくなってしまいますが、そのままの状態で売却してしまったほうがいいかもしれません

ここからは再建築不可物件を売却する3つの方法についてご紹介します。

隣地所有者への売却

まずは隣地の所有者に売却するという方法が挙げられます。前述のとおり隣の敷地が接道義務を満たしているのであれば、合筆してしまえば再建築が可能となります。隣人にとっては自分の敷地を拡げられるというメリットがあります。

ただし、そもそも隣人が物件を欲しがっていなければ売却することはできません。一度打診してみてもいいかもしれませんが、「いらない」と断られる可能性も高いです。

仲介での売却

不動産を売却する方法としてもっとも一般的な手段といっても過言ではありません。不動産仲介会社を通して第三者へ売りに出すという方法です。仲介会社が物件情報を公開してくれて不動産の購入希望者に物件を紹介してくれます。

しかし、前述のとおり再建築不可物件は資産価値が低いとみなされるため、売りに出してもなかなか買い手が見つからないか、安値でしか売れない可能性が高いです。そもそも売れる物件ではないということで、仲介会社の担当者に話すら聞いてもらえない可能性もあります。

買取での売却

不動産買取業者に売却してしまうという方法もあります。仲介と違って買い手が業者となるため、確実に売ることができます。一般人に不動産を売却する場合は「契約不適合責任」を負わなければならず、後から物件に瑕疵(不具合)が見つかった場合は責任をとる必要がありますが、契約不適合責任を免責にしている業者に売却すれば、そのリスクはありません。

特に再建築不可物件に特化した買取業者に依頼すれば、スムーズかつ高額で買い取ってくれる可能性もあります

平塚市で再建築不可を売却するなら

平塚市で再建築不可物件の売却をお考えなら、トラブル不動産売却センターにご相談ください。上記のように手間と費用をかけて再建築不可状態を解消する必要はありません。再建築不可物件に特化していて売却ノウハウが豊富で販売網も充実しているため高値での買取も可能。最短でその日のうちに現金をお渡し。査定時に取り決めた買取保証金額で買い取らせていただきます。

まずは査定だけでも結構ですので、お気軽にご相談ください。

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