2023年05月05日
神奈川県の真ん中に位置する大和市。人口は約24万人で、東京の都心部や横浜まで鉄道で1時間以内にアクセスできることから、ベッドタウンとして発展してきました。近年では鉄道網の整備が進められ、近隣を通る東名高速道路にスマートインターチェンジが新設されたことから、さらに利便性が高まり、発展を遂げていくと考えられています。
一方で大和市内には多数の再建築不可物件があり、建て替えや増改築、売却ができずに困られている方も少なくありません。この記事では大和市内で再建築不可物件の活用ができずに持て余している、相続した不動産が再建築不可であることが発覚してしまいどうしていいかわからないなどのお悩みをお持ちの方のために、再建築不可物件の対処方法についてご紹介します。
目次
大和市は県内では珍しく丘陵起伏が少ない
不動産が再建築不可になってしまうのには大きく2つのパターンがあります。1つ目は接道義務を満たしていないケースです。建築基準法では敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建築ができないというルールが定められており、これを満たしていないと建築許可が下りません。もう1つは崖地条例です。神奈川県では土砂災害から住人の命を守るため、条例で崖の付近での建築が規制されています。
神奈川県は起伏が激しい地形です。都心に近い横浜市内でも坂がかなり多いですが、湘南や葉山などの沿岸部、箱根などの山間部は崖も多く、崖地条例によって再建築不可になる事例も少なくありません。しかし、大和市は神奈川県内では珍しくなだらかな地形です。そのため、崖条例に抵触するような土地はあまりありません。大和市内では接道義務を満たしておらず再建築不可になってしまうケースがほとんどです。本記事でもそういったケースを想定して解説を進めていきます。
自衛隊基地の存在を忘れられない大和市
再建築不可物件は増改築ができず自由度が低いため、どうしても売れにくいのが実情です。大和市ではそれに加えて海上自衛隊、米軍の厚木基地の存在も不動産が売れにくい要因となっています。厚木基地は国防の要となっていますが、一方で多くの航空機が離発着して騒音が発生しています。基地の近隣や航空機の離着陸ルートにあたる不動産は、どうしても売却が難しくなってしまうのです。
特に再建築不可で、なおかつ騒音の影響を著しく受ける物件は、まったく売れないか、売れても二束三文にしかならないケースも多いです。不動産仲介会社で査定を受けて提示額に納得されていない方、話すら聞いてもらえないという方は、一度トラブル不動産売却センターにご相談ください。
大和市での再建築不可売却
以上でご説明したように、大和市の再建築不可物件を売却するのは非常に難しいのですが、まったく無理かと言われればそういうわけでもありません。再建築不可状態であっても、さまざまな手段で売却することが可能で、場合によっては好条件で売れることもあります。ここからは大和市で再建築不可物件を売却する方法について「再建築可能にして売却する」と「再建築不可のまま売却する」という2つのパターンに分けてご紹介します。
再建築可能にして売却
再建築不可物件であっても再建築可能な状態にすれば、一般的な物件と同じように売却することができます。ポイントは接道義務を満たすことです。以下のような方法で再建築不可状態を解消できます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
隣の通常物件（土地）を買い取る
隣の敷地が接道義務を満たしている場合、その土地を買い取って合筆（土地同士を合併して登記すること）をすることで、自分の土地も接道義務を満たすことになり、再建築不可状態の解消が可能です。また、接している間口が狭い場合は、隣の敷地の一部だけを買収するか借りることで再建築可能な状態にできる可能性もあります。
たたし、隣の敷地を買い取るためには隣地の所有者と交渉しなければならず、費用もかかるのでハードルは高いです。隣人が売却に合意してくれない場合、買収費用や賃料が捻出できない場合は頓挫してしまいます。
セットバックを実施
自分の土地をセットバック（後退）させ、その分を行政に明け渡して道路扱いにしてもらえば、再建築不可状態を解消できる可能性があります。たとえば幅3.8ｍの道路に接している場合、0.2m分セットバックすれば接道義務を満たせるようになります。
セットバックするには煩雑な手続きが必要になる、測量費用や登記費用などのコストがかかる、敷地面積が狭くなってしまうといったように、デメリットもさまざまあることには注意が必要です。
但し書き道路の申請を行う
前述のとおり、原則として道路に接している敷地でなければ建築行為を行うことはできませんが、接道義務について定められている建築基準法第43条には「その敷地の周囲に広い空き地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。」という但し書きがされています。隣に人や車が進入できるような空き地や緑地、公園などがある場合、但し書き申請を行うことで、それが道路として認められる場合もあります。
ただし、そもそもそういった土地に接していなければ申請ができないことと、仮に申請を行ったとしても必ずしも認められるわけではないことには注意しましょう。
位置指定道路の申請を行う
建築基準法上の道路、たとえば県道や市道、その他法律にもとづいて作られた道路に敷地が接していなければ、接道義務を満たしたことにはなりません。たとえ幅4m以上の道、人や車が行き交う道に接していても、それが個人の所有物である私道の場合は再建築不可状態となってしまうのです。しかし、位置指定道路の申請を行うことで、私道であっても建築基準法上の道路として認められることがあります。
ただし、位置指定道路として認めてもらうためには、さまざまな基準を満たさなければなりません。
再建築不可のまま売却
以上のように、再建築不可状態を解消することで、一般的な不動産と同じように売れる可能性も見えてきます。しかし、そのためには費用や手間がかかり、仮に売れたとしても売却益が少なくなってしまったり、赤字になってしまったりするリスクもあります。それを考えると、以下のような方法で再建築不可状態のまま売ってしまったほうが、かえって損失を抑えられるケースも多いのです。
お隣さんへの土地・物件売却
先ほど隣地を買い取るという方法をご紹介しましたが、逆に隣人に再建築不可物件を売却するという手段もあります。隣人にとっては敷地面積を増やすことができるので、土地活用の選択肢が増える、資産価値が上がるなどのメリットがあります。再建築不可物件を買い取ったとしても、接道義務を満たしている自分の敷地と合筆すれば問題ありません。
ただし、隣人に土地を買い取る意向があることが前提です。まずは事情を説明して打診してみましょう。
不動産仲介を通して売却
不動産仲介会社を通じて買い手を見つけるという方法です。不動産会社のチラシや広告などの媒体に物件情報を掲載してもらい、購入希望者が現れたら条件などを交渉し、お互いの合意が形成できれば売買契約成立という流れになります。
一般的な不動産取引でよく用いられる方法ですが、再建築不可物件となるとかなり難易度が上がるのが実情です。不動産会社に仲介を断られてしまう、売りに出してもまったく売れないというケースもよくあります。複数の不動産会社と話をする、購入希望者が現れるまで気長に待つなど、粘り強い対応が求められます。
不動産買取業者への売却
再建築不可物件をそのまま不動産買取業者に売却するのも有効です。買い手は業者となるため、仲介よりもスムーズに売却できます。業者によっては好条件で買い取ってくれて、すぐに物件を現金化することも可能です。
ただし、悪徳な買取業者には注意が必要です。特に契約不適合責任を持ち出して、「瑕疵（不具合）が見つかったから」「再建築不可だったなんて知らなかった」などと言いがかりをつけて金銭を要求したり買取代金を減額させたりするケースもあります。早く・確実に再建築不可物件を売却する方法としては非常に効果的なのですが、業者の見極めには注意しましょう。
大和市で再建築不可を売却するなら
大和市で再建築不可物件にお困りなら、トラブル不動産売却センターにご相談ください。再建築不可物件も含めたトラブル不動産の取引に特化しており、神奈川県内売却買取実績はナンバーワンです。物件の活用ノウハウがあるため、高価買取が可能。代金は最短当日お渡しします。契約不適合責任は完全免責なので、後から金銭の支払いや買取代金の減額を要求するということはありません。売却金額保証もお付けしています。
当センターではこれまでも大和市で多くの再建築不可物件に悩まれている方のご相談に対応してきました。まずはお気軽にご連絡ください。
