2023年05月24日
神奈川県の中でも「住みたい街」として人気が高い辻堂エリアですが、住宅街が広がっていることと、海が近く起伏が激しい地形であることから、再建築不可になってしまっている不動産や崖条例に抵触している物件も多数あります。
この記事では辻堂エリアおよびその周辺地域で再建築不可物件・崖地物件にお困りの方に、再建築不可物件を高値で売却するためのポイントについてご紹介します。
目次
辻堂の土地柄と不動産における強み
辻堂は藤沢市南西部に位置します。JR辻堂駅には東海道本線、上野東京ライン、湘南新宿ラインが通っており、横浜まで25分、東京駅や新宿駅へも1時間ほどで乗り換えなしでアクセスできる、非常に交通の便がいいエリアです。駅周辺は再開発が進んでおり、大型商業施設やおしゃれなお店も続々とオープンし、より便利で魅力的な街に進化し続けています。一方で海も近く、辻堂海水浴場やサーファーの聖地である江ノ島海岸、江ノ島にもすぐ行くことができます。
都心にも乗り換えなくアクセスできて自然が楽しめることから、移住者も非常に多く、「住みたい街」ランキングでも上位にランクイン。仕事もサーフィンやマリンスポーツなどの趣味も充実させたい方にはぴったりの街です。
実際に辻堂エリアは地価が上がり続けていて、2022年4月の辻堂駅周辺の平均地価は坪当たり94.3万円でしたが、同年9月には103.5万円と100万円を突破、2023年4月には117.7円にまで上昇しています。
辻堂の再建築不可物件・崖地物件の売却
非常に人気が高く地価も上がり続けている辻堂エリア。今後も再開発によって地価は上がり続けると思われるので、辻堂エリア内の物件は高く売れる可能性がありますが、再建築不可物件や崖地物件となると話は別です。これらの物件は資産価値が低いとみなされるため、どうしても売却価格が下がってしまうか、そもそも売れない可能性もあります。
ここからは辻堂エリア内の再建築不可物件・崖地物件を好条件で売却する方法について考えてみましょう。
再建築不可を可能にして売却
再建築不可物件の多くは接道義務を満たしていないという理由で再建築不可状態となっています。建築基準法第43条には、「建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められており、この条件に違反している場合は建築許可が下りず、再建築不可となってしまうのです。
逆に言えば、接道義務さえ満たしてしまえば普通の物件と同じように売却することができます。以下の方法によって再建築不可状態を解消できる可能性があります。
位置指定道路を申請
基本的に建物の敷地は都道府県道や市町村道などの、いわゆる「公道」に接している必要があります。いくら車や人が通行できるような立派な道であっても、それが個人の持ち物である私道の場合は、道路として認められません。しかし、特定行政庁（都道府県知事や市町村長）から「位置指定道路」の認可を受けることで、私道であっても道路扱いとなり、再建築が可能となります。
ただし、位置指定を受けるためには幅4m以上であることはもちろん、道路形態や道路境界が明確であること、排水設備が設けられていること、通り抜けが可能であること、隅切りを両端に設けるなど、さまざまな条件をクリアしなければならないため、ハードルが高いです。
道路幅を広げてしまい4メートルをクリアする
接している道路が幅4m未満である場合、道路幅を拡げるという方法もあります。たとえば接している道路幅が3.6mの場合、0.4m分だけ敷地を行政に明け渡して道路扱いにしてもらうことで、再建築が可能になるのです。これをセットバック（後退）と言います。
ただし、セットバックした分だけ敷地が狭くなってしまう、セットバック分は行政に寄付するか安価で明け渡すことになるのでほとんど利益が得られない、測量や舗装工事などで費用がかかるなどのデメリットもあるため注意が必要です。隣家を買い取る
隣の土地が接道義務を満たしている場合、隣地を買い取って土地同士を合併することでも接道義務をクリアすることが可能です。自分の敷地が広がるというメリットも得られます。
ただし、隣地を買い取るためには多額の費用が必要です。そもそも隣人が土地を譲ってくれるという意向がなければ成立しません。そのため、こちらもかなりハードルが高い方法といえます。
但し書き道路を申請
接道義務について定めた建築基準法第43条には「道路の代わりになる土地に接している場合は、それを道路として例外的に認める」という旨の但し書きがあります。具体的には車や人が進入できるような広大な私道や空き地、公園、緑地などです。敷地がこうした土地と接している場合、但し書き道路申請を行うことでも建築許可が下りる可能性があります。
ただし、そもそも道路の代わりになるような広大な土地に接していることが前提条件となります。また、建築を行うためには手続きが必要となるため、どうしても普通に接道義務を満たしている物件と比較すると、資産価値は低くなってしまいます。
再建築不可物件のまま売却
再建築不可物件を再建築不可状態のまま売却するという方法もあります。確かに一般的な物件と比較すると売れにくいのですが、スムーズに手放したい、これ以上税金や保険料を負担したくないという方にとってはおすすめです。また、上記の方法で再建築可能な状態になったとしても、必ずしも希望する金額で売れない場合もあります。むしろ隣地の購入費用や工事費用などがかかって赤字になることすら想定されるため、そのまま売却してしまったほうが得策ともいえます。
再建築不可物件のまま売却する方法としては以下の3つが挙げられます。
隣家へ土地もしくは物件売却
隣地を買い取って合筆することで再建築不可状態を解消できますが、逆も然りです。隣人が再建築不可物件を買い取ってもらって合筆するという方法もあります。ご自身は再建築不可物件を手放せ、隣人にとっては自分の敷地面積が大きくなるというように、双方メリットを享受することが可能です。
ただし、隣人に物件を買い取ってくれる意向があることが前提となります。まずは打診してみましょう。
不動産仲介で売却
不動産を売却する方法としてはもっとも一般的です。不動産仲介会社に仲介を依頼して物件を売りに出します。購入希望者が現れて条件などを話し合い、合意が得られたら売買契約を締結して物件を引き渡します。
一般的な不動産であればこの方法で売却することができますが、再建築不可物件となるとやはりなかなか買い手が見つかりにくいです。仲介会社で売りに出して、そのまま数ヶ月～数年放置されるということもよくあります。
不動産買取業者に売却
不動産買取業者に物件を売却するというのも有効です。買い手は業者になるため、仲介と比較すると圧倒的スムーズに再建築不可物件を手放すことができます。
ただし、再建築不可を理由に買取を断られる可能性もあります。また、引き渡し後に「契約不適合責任」を理由に減額や損害賠償の支払いを要求してくる業者も存在します。再建築不可物件の取り扱いに慣れている業者、契約不適合責任を免責としている業者を選びましょう。
崖地物件の売却
崖地条例に抵触して再建築ができない、いわゆる崖地物件に関しても、再建築不可状態を解消した上で売却する方法と、そのまま売却する方法の大きく2種類があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
接道工事を行う～道路を作るケース～
崖地特有の要素として、土地に高低差があるために接道していないケースもよくあります。この場合は接道させるために自分の敷地を舗装して間口を設けることで、再建築不可状態の解消が可能です。
ただし、高額な工事費用がかかるのがネックといえます。土台工事も行わなければならないことが多く、その場合は数千万円規模の費用が必要です。
接道工事を行う～家が崖下にあるケース～
崖下に家がある場合は、崖上の道路に接するよう駐車スペースを設けることで、接道できる可能性があります。家の2階以上の部分に駐車場があるという建付けとなるため、規制をクリアできます。
この場合も多額の工事費用がかかります。土台工事から行うと、やはり数千万円必要です。
不動産仲介で売却
そのまま不動産仲介会社を通じて売りに出すという方法もあります。ただし、崖地物件に関しても資産価値は低いとみなされるため、なかなか一般の物件と同じように売却するのは困難です。何年間も放置される、不動産会社で話すら聞いてもらえないといったケースも珍しくありません。
不動産買取業者に売却
崖地物件も再建築不可物件と同様に不動産買取業者に売却することで、スムーズに手放すことができます。特に海が見えるような物件は保養所や別荘としての需要が見込めるため、高値で売れる可能性もあります。
ただし、やはり崖地物件であることを理由に断られる可能性もあること、契約不適合責任を理由に減額や金銭の支払いを要求されるリスクがあることには注意が必要です。
辻堂の再建築不可売却をご検討の方へ
辻堂エリアは非常に人気が高く地価も上がっているため、不動産も高値で売れる可能性はありますが、再建築不可物件や崖地物件となるとなかなか簡単ではありません。再建築不可状態や崖地条例に抵触している状態を解消した上で売れば通常の物件のように売れる可能性もありますが、そのためには多額の費用が必要です。であるならば、そのまま売ってしまったほうがいいかもしれません。
辻堂エリアでの再建築不可物件・崖地物件は、トラブル不動産売却センターが買い取らせていただきます。代金は最短即日お支払い可能。契約不適合責任も免責なので安心。トラブル不動産の取り扱いノウハウが豊富なので、好条件での買取が可能。特に海が見える物件に関しては高額買取いたします。
まずは再建築不可物件・崖地物件に関するお悩みを、お気軽にご相談ください。
