2023年01月26日
リゾート地や別荘地として人気が高い葉山町ですが、実は再度建築することが認められていない再建築不可物件が多いエリアでもあります。
葉山町でなぜ再建築不可物件が多いのか？その理由を見ていきましょう。
目次
葉山町の土地
葉山町は神奈川県南部、三浦半島の西部に位置します。横須賀市と逗子市に隣接し、相模湾に面しており、日本のヨットレース発祥の地とも言われているそうです。天候が良い日は江ノ島や富士山を一望することができる大変風光明媚な街で、リゾート地や観光地として知られています。
一方で周囲は山や丘陵に囲まれており、海水浴もハイキングも楽しむことが可能。農業をしながら漁業も営む、半漁半農で生活されていた方も多かったようです。
葉山町内は非常に高低の起伏が激しい地形であり、特に高台にある土地は非常に見晴らしがよく、別荘地として人気があります。一方で崖崩れなどの災害リスクが高いという側面もあります。
葉山町の歴史
葉山町はかつて鎌倉市の一族であった長江氏が本拠を置いた場所として知られています。1800年代終盤に保養地として注目されるようになり、1894年に皇室の御用邸（別荘）が設けられたことから一躍有名となり、日本有数の別荘地となりました。
戦中はさすがに別荘を手放す人も多かったのですが、戦後は企業が空き物件を保養所として活用したり富裕層が購入したりして、再びリゾート地として人気を博するようになりました。
また、高度経済成長期には富裕層に加えて一般の人々も多く葉山に訪れるようになったのですが、バブル崩壊以降は次々と別荘が売られ、住宅街の側面が強くなりました。しかし、今でも沿岸エリアを中心に、数々の別荘や保養所が建ち並ぶ風景を見ることができます。
葉山町建築物の構造の制限及び地盤面の設定に関する条例
風光明媚でリゾート地として人気が高い葉山町ですが、前述のとおり山や丘陵に囲まれているので、がけ崩れなどの土砂災害のリスクが高い地域でもあります。実際に過去に何度も災害が発生しました。
そこで、葉山町では市民の命や財産を守るべく、平成18年に「葉山町建築物の構造の制限及び地盤面の設定に関する条例」が施行されました。斜面地における建築に関してさまざまな規制が設けられています。
また、神奈川県の条例では崖の上や下に建物を建てる際には崖と一定の距離がある場所に建築をすること、もしくは擁壁工事などの防災工事を行うことが定められており、条件が満たされていない場合は建築許可が下りません。
これが葉山で再建築不可物件が多い理由なのです。
葉山町の「がけ地の防災対策工事に対する補助金」
葉山町では「がけ地の防災対策工事に対する補助金」として、崖地の防災対策工事を行う際に補助金を受け取ることができます。
地盤面からの高さが2m以上で、被災想定家屋がある崖地又は道路に面する崖地が対象です。葉山町に住所がある方、崖地の所有者もしくは被災想定家屋の所有者、町税や町の使用料などの支払いを滞納していないことが条件で、補助金額は補助対象経費の1/2（最大200万円）です。
崖地条例が原因で再建築不可になっている場合は、防災工事を行わなければなりませんが、こうした補助金制度を活用することで負担を軽減することができます。
S N S の 声
横浜は海側が防壁壊れて海水が入った地区がありました。
逗子と葉山は崖崩れ、停電。
東日本の建築基準では対応出来なくなって来てますねー
親の体力を考えて、大きな災害にあったら、ウイークマンションなど借りて全く違う都市に逃がす事も考えないとなあと思いました。
神奈川県内の横浜南部〜鎌倉、逗子、葉山辺りは崖崩れ上等、みたいな住宅地だらけ(^^;)
今夜は、地元鎌倉で顧問を仰せつかっている神奈川県宅建政治連盟の鎌倉地区支部(鎌倉・逗子・葉山)の要望懇談会へ。私が取り組んでいる古民家の再生・利活用に資する制度改正や逗子や鎌倉で続いている崖崩れや歩道陥没に対応する国の補助制度である災害復旧事業についてお話ししました。
今夜は、地元鎌倉で顧問を仰せつかっている神奈川県宅建政治連盟の鎌倉地区支部(鎌倉・逗子・葉山)の要望懇談会へ。私が取り組んでいる古民家の再生・利活用に資する制度改正や逗子や鎌倉で続いている崖崩れや歩道陥没に対応する国の補助制度である災害復旧事業についてお話ししました。今夜は、地元鎌倉で顧問を仰せつかっている神奈川県宅建政治連盟の鎌倉地区支部(鎌倉・逗子・葉山)の要望懇談会へ。私が取り組んでいる古民家の再生・利活用に資する制度改正や逗子や鎌倉で続いている崖崩れや歩道陥没に対応する国の補助制度である災害復旧事業についてお話ししました。現在、横須賀市、鎌倉市、逗子市、三浦市、葉山町に大雨警報（土砂災害）が発表されています。
https://bousai.pref.kanagawa.jp
低い土地の浸水や河川の氾濫、土砂崩れに注意するとともに、#ハザードマップ を確認し、くれぐれも急斜面や崖の近く、増水した河川に近づかないようにご注意ください。
眺めがいい再建築不可は売れる？
眺めがいい物件、特に海が見える高台にあるような物件は非常に人気があって高値で売れる傾向があります。その理由としては、やはり別荘や保養所としての需要が高いからです。中古物件であれば新築よりも費用が抑えられるため、売りに出した瞬間に売れるケースも少なくありません。
また、近年ではリモートワークという働き方も浸透してきており、都心から離れたリゾート地で暮らしながら仕事をするというスタイルも増えてきています。一般の住居用としての需要も高まっているのです。
一売れにくい・安価でしか売れない再建築不可物件ですが、眺めが良い物件の場合は再建築不可状態でも好条件で売れる可能性が高いです。
眺めがいい再建築不可の弊害
ただし、眺めがいい再建築不可物件にはデメリットもあります。高台にあるため坂道が多く、出かけるのが大変です。周囲にコンビニやスーパー、病院などもないため、生活が不便と感じることもあるかもしれません。
もちろん災害リスクも高くなります。崖のすぐ近くに建物がある場合、崖崩れが発生したら建物も倒壊しかねません。また、崖が自分の敷地内にある場合、仮に災害が発生して第三者が怪我をしたり死亡したりした場合は責任を問われ、民事訴訟や刑事訴訟を起こされるおそれもあります。
また、再建築不可状態であれば、増改築も不可能です。建物が老朽化した場合はそのままにしておくか、建築許可がいらない範囲でリフォームするかしか手立てがありません。
葉山町の再建築不可物件買取
基本的に再建築不可物件は住むのも貸し出すのも大変です。かといって再建築できる状態にするにしても多額の費用と手間がかかります。持て余しているのであれば、売却してしまうのも一つの手段です。
葉山町の再建築不可物件はトラブル不動産買取センターが買取らせていただきます。創業以来30年、訳あり物件に特化して取引を行ってきたので安心。特に海が見える眺めがいい物件は高値で買取らせていただきます。
崖地条例で再建築ができなくて困られている方、物件を持て余している方は、ぜひご相談ください。
