2023年08月01日
神奈川県のほぼ真ん中に位置する綾瀬市。相模川の河岸段丘に位置し比較的地形の起伏がなく、温暖で住みやすい街として近年人気が高まっており、地価も上昇傾向にあります。とはいえ再建築不可物件となると話は別です。人気がある綾瀬市内であっても売却に苦労するかもしれません。
今回は綾瀬市内に再建築不可物件を所有していて売却を考えられている方、相続や投資物件として手に入れたのはいいものの使い道がなく持て余している方のために、再建築不可物件のポイントについてご紹介します。
目次
綾瀬市の土地柄と不動産における強み
綾瀬市は神奈川県中央部に位置する街で、海老名市、大和市、藤沢市と隣接しています。市内には鉄道の駅はありませんが、相鉄本線かしわ台駅や相模大塚駅、小田急線海老名駅や長後駅が近く、都心へのアクセスも良好。2021年には東名高速道路に綾瀬スマートインターチェンジが開通し、自動車での移動も便利になりました。市内には住宅地が広がり落ち着いた雰囲気ですが、近年では大型商業施設や飲食店も増え、発展を続けています。
都心から近いことと子育て支援に力を入れていることもあって、順調に人口も増え続けてきました。2020年にはじめて人口減に転じましたが、それでも依然として人気が高いエリアには変わりありません。今後も発展を続けていくと見込まれ、冒頭のとおり地価も上昇傾向にあります。
ただ、難点といえば海上自衛隊・在日米軍の厚木基地が近いこと。航空機による騒音の影響を受けやすく、市では住宅防音工事の補助などを行っています。
綾瀬市の再建築不可物件・崖地物件の売却
以上のように順調に発展し続けている綾瀬市。暮らしやすいと評判で市内の中古物件も人気ですが、再建築不可物件となると話は別です。ここからは綾瀬市の再建築不可物件・崖地物件を売却する際のポイントについてご紹介します。
そもそも再建築不可物件は売れるの？
再建築不可物件とは法律の規制によって再度建築行為ができない物件のことを指します。一般的な物件と比較して自由度が低いため、どうしても資産価値が下がってしまいます。また、多くの再建築不可物件は建築基準法が改正される1950年以前に建てられており、築年数も古いことも価値が低く評価されてしまう原因です。
そのため、売却のハードルは非常に高く、売れたとしても二束三文にしかならないケースも少なくありません。
再建築不可を可能にして売却
再建築不可物件でも違法状態を解消して再建築ができる状態にすれば一般的な物件と同じように建て替えや増改築ができるようになり、売却することも可能です。
そもそも再建築不可物件の多くは建築基準法第43条に定められている「建築物の敷地は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務を満たしていないがために再建築不可となっています。
以下のような方法で接道義務をクリアすれば、再建築不可状態を解消できる可能性があります。
位置指定道路を申請
個人の所有物である私道は「道路交通法上の道路」とは認められません。いくら幅が広い道、車や人が行き交っているような道に接していたとしても、それが私道であれば再建築不可となってしまうのです。特定行政庁（地方自治体）から私道を「位置指定道路」として認定してもらえば、その私道は建築基準法上の道路と同じ扱いになって接道義務が満たせるようになります。
ただし、幅員が4m以上あること、隅切りを両側に設けること、排水設備が設けられていることなど、さまざまな条件をクリアしなければなりません。
セットバックを行う
接している道路の幅が狭く4m未満である場合、セットバック（後退）を行うことで接道義務をクリアできる可能性があります。たとえば道路の幅が3.8mの場合、自分の土地を0.2ｍ分だけ行政に明け渡して道路という扱いをしてもらうことで、幅員4mという基準を満たすことが可能です。
ただし、ご自身の土地がセットバックした分だけ狭くなってしまうことと、ご自身で舗装工事を行う必要があることには注意が必要です。
お隣の土地を買う
隣地が接道義務を満たしている場合は、隣地を買収して合筆することで、ご自身の土地も接道義務を満たせるようになります。また、道路に接している面が狭い場合、不足分だけ隣地を購入して間口を拡げることで、やはり接道義務を満たすことが可能です。
ただし、隣人に土地を譲ってくれる意向があることが前提であることと、隣地を買収するために多額の費用がかかるため、ハードルが高い方法といえます。
但し書き道路を申請
但し書き道路とは道路の代替となる私道や空間のことを指します。建築基準法第43条の但し書きに記されているため、このように呼ばれるようになりました。そもそも接道義務は災害時に救助や住民の避難が円滑にできるようにするという目的で設けられています。道路代わりに使える私道や農道、緑地、空き地、公園などの空間があれば、但し書き道路として認められる可能性があります。
ただし、敷地が但し書き道路に該当するような空間に接している必要があることと、仮にそういった空間に接していたとしても必ずしも認められるわけではないことには注意が必要です。
再建築不可物件のまま売却
以上のように再建築不可物件を再建築可能な状態にして売却することも可能です。しかし、いずれも手間やコストがかかり非常にハードルが高いため、よほどのことがない限りはそのまま売却されるのが得策といえます。ここからは再建築不可物件を再建築不可のまま売却する方法について考えていきましょう。
隣家へ土地もしくは物件売却
先ほどご紹介した「お隣の土地を買う」と逆の方法です。接道義務を満たしている隣地の土地の所有者に再建築不可物件を買い取ってもらいます。合筆すれば再建築不可状態を解消でき、隣人にとっては自分の土地が広くなるというメリットがあります。
とはいえ、やはりこの方法も隣人に敷地を買い取ってくれるという意向があることが前提であり、条件交渉などを行わなければなりません。
不動産仲介で売却
不動産会社を通じて住宅を探している人、投資物件を探している人に物件を売却する方法で、不動産を売買する手段としては一般的です。不動産会社が営業活動を代行してくれ、条件交渉なども間に入って進めてくれます。
しかし、買い手は一般人であり、媒介契約を締結してから物件情報を公開して買い主を募るため、売却までに時間がかかるのがデメリットです。特に再建築不可物件の場合はなかなか購入希望者が現れず、売れ残る可能性も高いです。
不動産買取業者に売却
不動産を買い取ってくれる買取業者に再建築不可物件を売却するのも手です。買い手はその業者となるため、購入希望者を募る必要はなく、スムーズにかつ確実に物件を売却することができます。
ただ、仲介と比較するとどうしても査定額は低くなる傾向があるのがデメリットです。再建築不可物件の扱いや取引に特化した業者を選べば、好条件での買取が期待できます。
崖地物件の売却
接道義務違反以外で再建築不可になってしまう原因として崖条例の抵触が挙げられます。崖地はどうしても道路が整備しにくいため、崖地に近い崖地物件は再度建築が認められないケースも多いです。綾瀬市は他の近隣エリアと比較して地形の起伏は穏やかなものの、市内には多数の崖地物件が存在します。
ここからは崖地物件を売却する方法について見ていきましょう。
接道工事を行う～道路を作るケース～
崖地物件では土地の高低差によって接道義務が満たせていないケースも多いです。この場合は自分の敷地から道を造って接道させる必要があります。しかし、土台工事や整地、舗装など、さまざまな工事が必要となり、数千万単位のコストが必要になるケースも少なくありません。そのため、かなりハードルが高い方法であるといえます。
接道工事を行う～家が崖下にあるケース～
崖下に建物があり、崖上に道路が通っている場合、道路に接するように駐車スペースを設けることで、接道義務を満たせる可能性があります。崖上に駐車場を設け、建物の2階や3階から出入りするという建付けです。
ただし、この場合も大掛かりな工事が必要なケースが多く、数千万円単位のコストがかかるため、現実的な方法とはいえません。
不動産仲介で売却
先ほどもご紹介したとおり、不動産仲介会社に仲介を依頼することで、住居を探している人や投資家に売却することができます。ただし、崖地物件に関しても買い手がなかなか見つからない傾向が強いです。
仲介業者にとっては売れないことに加えて仲介手数料もあまり期待できないため、相談をしても門前払いで話すら聞いてくれない会社も少なくありません。
不動産買取業者に売却
崖地物件に関しても不動産買取業者であれば買い取ってくれる可能性があります。買い手はその業者となるためスムーズな売却が可能です。
ただし、契約不適合責任を盾にして「物件に瑕疵が見つかった」と言いがかりをつけ、買取金額の減額を要求したり損害賠償と銘打って金銭を要求してきたりする悪質業者も存在するため注意しましょう。信頼がおける業者、契約不適合責任が免責となっている業者を選ぶことが大切です。
綾瀬市の再建築不可物件売却をご検討の方へ
綾瀬市内の再建築不可物件の活用や売却でお困りなら、トラブル不動産売却センターにご相談ください。弊社では神奈川県で30年以上、地域に密着して再建築不可物件をはじめとしたトラブル不動産の取引に携わってきました。そのためノウハウが豊富で、他社では買取を断られるような物件も、弊社では好条件での買取が可能です。
契約不適合責任は免責なので安心。査定時に取り決めた買取金額を保証する売却金額保証つき。代金は当日お渡し可能です。
まずは再建築不可物件のお悩みを、お気軽にご相談ください。
