2023年10月04日
神奈川県の中西部に位置し、東京都心や横浜へのアクセスも容易で、ベッドタウンとして発展してきた小田原市。南は駿河湾、西は箱根山に面しており自然が感じられ、リゾート地としても人気です。一方で市内には建築基準法上の接道義務や崖条例に抵触しているために建て替えや増改築が認められない再建築不可物件・崖地物件も散見されます。
この記事では小田原市内で再建築不可物件や崖地物件を所有されていて処分にお悩みの方、相続したり投資用物件として購入したりして再建築不可物件や崖地物件を手に入れたのはいいものの活用できていないという方必見。小田原市の再建築不可物件・崖地物件事情やこれらを再建築可能にする方法、売却のコツについてご紹介します。ぜひ、今回の記事を参考に再建築不可物件をどうしていくか？考えてみましょう。
目次
小田原市の土地柄と不動産における強み
冒頭のとおり小田原市から東京都心や横浜までは電車で1時間程度と交通の便が良く、ベッドタウンとして発展してきました。また、小田原駅には新幹線も通っているため、さらに早くアクセスすることも可能です。一方で海が近いため観光地や別荘地としても高い人気を博しています。
しかし、そんな小田原市でも不動産を高値で売却するのはなかなか難しいです。都心へのアクセスがしやすい駅周辺や商業施設が集まる国道沿い、あるいは海が近くて眺望がいいなど、立地がよほど良くないと高値での売却は期待できません。
特に近年では少子高齢化によって人口が減少傾向にあるため中古物件の需要が低下しており、小田原市も例外ではありません。確かに小田原市は魅力的な街であり人気も高いですが、それでも不動産の売却となるとかなり厳しいのが実情です。
再建築不可物件・崖地物件の場合は売却できる？
上記はあくまで一般的な物件の話です。再建築不可物件や崖地物件となるとさらに売却が難しくなります。前述のとおり小田原駅から徒歩10分圏内、国道沿い、眺望がいい場所など、よほど立地が良ければ、わずかな値がつく可能性もあります。しかし、それ以外の場所となるとほぼ絶望的と言わざるを得ません。
実際に小田原市内にある再建築不可物件や崖地物件が何ヶ月も、何年間も売れずに困られているオーナー様が弊社にご相談に来られるケースもあります。
建て替えられるようにする
再建築不可物件・崖地物件が売れない一番の要因は、やはり建て替えや増改築ができないという点です。逆にいえば、この問題さえクリアすれば通常の物件と同じように売れる可能性があります。
再建築可能にする方法としては私道を道路として認定してもらう「位置指定道路申請」、自分の土地の一部を行政に明け渡して道路にしてもらう「セットバック」、隣接する広大な空き地や公園などを道路扱いにしてもらう「但し書き道路申請」、あるいは接道義務を満たしている隣地を買い取って合筆するといった方法があります。
しかし、いずれも非常に手間と時間がかかる上、必ずしも成功するとは限りません。正直売れたとしても割に合わない結果になる可能性が高く、現実的な方法であるとは言い難いです。
- ①位置指定道路申請
- ③セットバック
- ②但し書き道路申請
- ④隣地を買い取ってもらう
売却できる先は？
再建築不可物件の売り先としては主に「隣人」「不動産仲介会社」「不動産買取業者」という3つが挙げられます。前述のとおり再建築不可状態であっても接道義務を満たしている土地と合併すれば再建築は可能です。隣人がご自身の土地を欲しがっている場合、売却に応じてくれる可能性があります。ただし、個人間での不動産売買はトラブルが発生するリスクが高いです。足元を見られて買い叩かれるという事例もよくあります。
不動産仲介会社に仲介してもらうことで、買い手が見つかりやすくなり、トラブルが発生するリスクも抑えることが可能です。ただし、物件を売りに出しても再建築不可物件は需要が低いため買い手が見つからない可能性があります。また、悪質な仲介会社に騙される、相手が一般人のため物件に瑕疵があった場合契約不適合責任を負わされるといったリスクもあります。
不動産買取業者に再建築不可物件を売るというのも手段のひとつです。買い手はその業者となるためスムーズに売却できるという点があります。ただし、やはり悪質な業者には注意が必要です。契約不適合責任を持ち出して金銭の支払いや減額を要求してくるケースもあります。また、そもそも再建築不可物件の買い取りに対応してくれない業者もいるため、トラブル不動産を専門的に扱っている会社を選ぶことが大切です。
- ①隣人に買ってもらう
- ②不動産仲介会社
- ③不動産買取会社
崖地物件を売るには？
崖条例に抵触して再建築ができない崖地物件を売却する方法としては「接道工事を行って再建築可能な状態にして通常物件として売る」「そのまま不動産仲介会社で売りに出す」「そのまま不動産買取会社に売却する」という3つの方法があります。
崖の下に物件がある場合は敷地から道路までの間口を設ける、崖の上に物件がある場合は崖上に駐車場を造りさらに上階に出入り口を設けて接道させるといった方法で接道義務を満たすことが可能です。ただし、何千万単位の莫大な工事費用がかかる可能性があるため、現実的な方法とはいえません。
現状のまま不動産仲介会社を通じて売りに出す、不動産買取会社に売却するといった方法についても、前述のとおり数多くのリスクを孕んでいるため注意が必要です。
小田原市の再建築不可物件売却、諦めるにはまだ早い！
再建築不可物件や崖地物件を再建築が可能な状態にする、もしくは売却するのは非常にハードルが高いと言わざるを得ません。人気が高い小田原市内であっても他の地域と同様、よほど立地が良くない限り売れる可能性はほぼ0です。しかし、まだ諦めないでください。業者が直接物件を買い取ってくれる不動産買取業者であれば再建築不可物件が売れる可能性も大いにあります。
トラブル不動産売却センターは再建築不可物件や崖地物件を含め何らかのトラブルを抱えた不動産の取引に特化した買取業者です。小田原市を含めた神奈川県内で30年以上トラブル不動産の取引に携わってきたため、地元事情に詳しく問題を解決するノウハウも豊富で、充実した販売網もあり、高値での買い取りが可能です。
当社なら！海が見える物件、駅周辺、国道沿い物件に高値がつく！
特に小田原駅周辺（徒歩10分圏内）や商業施設が多い国道沿いであれば、再建築不可物件であっても好条件での買い取りが可能です。海が見える眺望のいい物件に関してもリゾート需要が高いため、高値がつく可能性があります。これらのエリア内の再建築不可物件・崖地物件を所有されている方はぜひ一度ご相談ください。
もちろん、上記以外のエリアの方からのご相談も大歓迎です。他社よりも高く査定いたします。安心の売却金額保証付きなので、後から減額することはありません。即日現金お渡し可能で、契約不適合責任も免責です。
「どこに行っても売れなかった」「不動産会社に話すら聞いてもらえなかった」……このようなお悩みをお持ちの方こそ弊社にご相談ください。
