【再建築不可物件の土地はどう活かすべき?】利益を最大化させる方法を解説!

2022年05月18日

建て替えや増築が認められていない再建築不可物件
住むことも売ることもできずに悩まれている方も少なくないのですが、それ以外で活用する手立てはあるのでしょうか?

再建築不可物件は基本的にリフォームするか更地にするかしかないのですが、そうした限られた手段の中で活用する方法について考えてみましょう。

再建築不可物件とはそもそもどんな物件?

再建築不可物件とは法律で再建築が認められていない物件のことを指します。
建物を解体した後に新しく建物を建てる建て替えはもちろん、追加で建物を建てる増築、建物を大幅に造り変える改築も認められていません

建築基準法では接道義務というものが定められていて、幅4メートル(一部地域では6メートル)の道路に、敷地が2メートル以上接していることが条件となっています。
再建築不可物件は敷地が道路に接していない、接している道路の幅が狭い、接している面が少ないといった理由で建築許可が下りないのです。

詳しい条件や法律の条文については「【再建築不可物件の所有者向け】建て替えできない理由とは?訳あり物件のプロが徹底解説」で解説しています。

建築許可を得るにはコストや手間がかかり現実的ではない

再建築不可物件であってもまったく建築許可が下りないのかといえばそうではありません。
条件を整える、もしくはある手続きを行うことで再建築が認められる場合もあります
その方法について見ていきましょう。

ただし、いずれも決してハードルが低いものではありませんので注意が必要です。適用されるケースはまれで、建築許可を得るためには手間やコストがかかってしまいます。
「このような方法もあるんだ」ということを知っていただければ幸いです。

土地の一部を道路に変える”セットバック”

セットバックとは土地を後退させることです。
接している道路の幅が狭い場合、敷地の一部を自治体に明け渡してその部分を「道路」としてもらうことで、建築許可が下ります。

たとえば幅員3メートルの道路に接していて、向かいにも建物があったとします。
この場合、お互いの敷地が0.5メートルずつ後退すれば接道義務を満たすことが可能です。
ただし、向かいの敷地もセットバックしているか、もししていない場合は自分が1メートルセットバックする必要があります。

3メートルの道路を挟んで向かいに川や崖、線路などがある場合は、自分が1メートルセットバックすることで接道義務を満たし、建築許可が下りるようになります。

ただし、セットバックした分敷地が狭くなってしまいます
多くの場合、自治体に自分の敷地の一部を寄付することになるので損する可能性が高いです。
さらに、道路にするための調査費用や舗装費用がかかる場合もあります

自治体に審査してもらい、許可をもらう

もう一つの方法は「但し書き申請」を行うことです。
道路の定義は建築基準法第42条に定められていて、国道や県道、市道、区道などの自治体が管理しているものが当てはまります。

建築基準法第43条では敷地と42条で定義されている道路の関係について定められています。
しかし、42条で定められている道路以外の空間も例外的に道路とみなされるケースがあります
たとえば私道や空き地、公園などが考えられます。
このことは43条の但し書きに記されているため、「但し書き申請」と呼ばれているのです。
但し書き申請を行って特定行政庁(市区町村長や都道府県知事)と建築審査会に認められれば、建築許可が下ります。

ただし、審査のハードルは非常に高いです。
そもそも敷地の隣に運良く広い私道や空き地があるケースのほうが少なく、あまり現実的とはいえません。

賃貸目的にリフォームを行う場合においても実は制限が存在

再建築不可物件の活用方法としてまず挙げられるのがリフォームして賃貸物件として貸し出すことです。
入居者がいれば、毎月家賃収入を得ることができます。

再建築不可物件であってもリフォームや修繕は可能です
ただし、これにもさまざまな制限があり、実際に行うとなると非常にハードルが高いです。
その理由について見ていきましょう。

増築・改築は基本的にNG

先ほどもご説明した通り、再建築不可物件では増築や改築は認められません。増築とは敷地内に新たに建物を建てること、改築は建物を大幅に造り変えることも前述のとおりです。たとえば母屋の隣に離れを建てる、2階建てを3階建てにするといった行為は増築に該当します

特に改築とリフォームは似ているので要注意です。
建築基準法では「従前の建築物を取り壊して、これと位置・用途・構造・階数・規模がほぼ同程度のものを建てること」と定義しています。
つまり、一度建物を解体して同じ建物を建てるような行為も認められません。

確認申請が不要なレベルのみOK

リフォームに関しても注意が必要です。
柱や梁、屋根、階段などの構造体を半分以上変更するようなリフォームは「大規模な修繕・模様替え」に該当し、建築許可が必要になります
たとえばほとんどの柱を交換する、耐震工事を行う、階段の位置を変える、屋根を葺き替えるといったリフォーム工事は認められない可能性が高いです。

再建築不可物件で認められるリフォームはあくまで確認申請が不要な限定的な工事のみ。
内装を張り替える、設備を入れ替えるといった程度に限られてしまいます。

4号建築物(一般的な木造2階建て住宅)」であればスケルトンリフォームなどは可能です。
一方で、やはり構造体を半分以上変更するような場合は建築許可が必要となります。

号数 詳細
一号 別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超えるもの
二号 木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が500㎡、高さが13m若しくは軒の高さが9mを超えるもの
三号 木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が200㎡を超えるもの
四号 一号~三号以外の建築物であり
小規模な建築物(戸建て住宅程度)

一方で更地にした場合の活用ケースとは?

再建築不可物件のもう一つの活用方法として建物を解体して更地にしてしまうことが挙げられます。
特に建物の劣化が著しく、部分的なリフォーム・修繕だけでは改善できない場合、倒壊や破損の危険性が高い場合は解体してしまったほうがいいケースがあります。

ここからは更地にした場合にどのように収益化ができるのか?その方法についてご説明します。

比較的ハードルの低い月極駐車場

再建築不可物件を更地にして月極駐車場にすることで毎月利用料として収益を得ることができるようになります。
駐車場の場合は建築許可が不要なので接道義務を満たしていなくても問題ありません

そもそも道路に接していない敷地は車が駐車できませんが、接している道路の幅員がわずかに足りていないケースや、接している面が基準を満たしていないけど車が進入できるくらいの間口があれば、月極駐車場にして収益が得られるチャンスはあります。

個人経営で始めるメリット・デメリット

月極駐車場は土地さえあれば特別な設備や資格がなくてもはじめることができます。
いわゆる「不労所得」を得ることができ、自分で働く必要はありません。
賃貸物件の場合は建物や設備のメンテナンスや修繕、清掃、クレーム対応などのさまざまな管理が必要ですが、駐車場であれば手間もかかりません。

一方で利用者が複数になるので集金が大変なのがデメリットです。
そもそも利用者が集まらなければ収益は得られません。駅チカや住宅街、オフィス街などなら収益は見込めるかもしれませんが、不便な場所や近隣に無料で駐車できるスペースがあるような立地の場合は利用者がなかなか見つからない可能性があります

委託管理で行う場合のメリット・デメリット

月極駐車場の運営を管理会社に委託するという方法もあります。
委託管理の場合は集金や駐車場の管理を行ってくれるので、手間がさらにかかりません。
クレームやトラブルなどにも対応してくれます。特に経営に慣れていない方や本業が忙しい方にはおすすめです。

一方で毎月委託料がかかるのがデメリットです。
利用者が少ないと収益が減少したり、赤字になってしまったりするケースも考えられます

収益性の高いコインパーキングの始め方

更地にするのであればコインパーキングもおすすめです。
月極駐車場は契約者がいなければ収益が得られませんが、コインパーキングは流動性が高いため、一時的に利用者がいなかったとしても収益が0になるリスクは低いです。
稼働率が高ければ、月極駐車場よりも収益率が高くなる可能性があります

コインパーキング経営には「一括借り上げ方式」と「自主管理方式」の2種類があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

一括借り上げ方式のメリット・デメリット

一括借り上げ方式とはコインパーキングの運営会社に土地を貸し出して賃料を受け取る方式のことを指します
多くのコインパーキングで採用されている方式です。

コインパーキングの運営や管理はすべて運営会社に丸投げできるため、手間がかかりません
コインパーキングを新設する場合は数百万円という初期投資が必要ですが、これも運営会社が負担してくれます。
経営未経験者や元手がない方、本業で忙しい方におすすめです。

一方で賃料の額が決まっているため、売上が上がったとしても得られる収益は変わりません

自主管理方式のメリット・デメリット

自主管理方式とはコインパーキングの新設から管理・運営まですべて自分で行う方式のことです
一部保守管理業務を管理会社に委託することもできます。
売上がそのまま手元に入るので、稼働率が高ければ一括借り上げ方式よりも収益を得られる可能性があります

一方で初期投資の負担が大きい、賃料が運営会社から得られないため赤字リスクがあるというのがデメリットです

更地活用の成功には課題も多い

更地にして月極駐車場やコインパーキングに転用した場合、少ない労力で利益が得られる可能性があります。
ただし、これは成功した場合です。

そもそも更地にした場合固定資産税が6倍に跳ね上がります
これは宅地向けの軽減措置の対象外になってしまうからです。
月極駐車場やコインパーキングにする場合は、固定資産税額以上の収益が必要となります。

再建築不可物件は特殊な土地事情ゆえに利用者が見込めないケースも多いです
たとえばいびつな形状をしている、道路から進入できる間口が狭い、1台あたりの駐車スペースが十分確保できないなどの理由で接触や事故などのトラブルが発生したり利用者から避けられたりするリスクもあります。

建物とセットで早めに処分するのも一つの手段

再建築不可物件での賃貸活用はリフォームに関する制限があってなかなか難しいです。
更地化したとしても、土地の形状や立地の問題で収益が十分得られないリスクも高いです。
無理に活用するよりは建物をそのままにして処分したほうがいいケースもあります。

トラブル不動産買取センターでは再建築不可物件であってもさまざまな活用ノウハウがあるので、好条件で買い取ります
リフォームや更地にする必要はありません。
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