【再建築不可物件がローンを組んでも求められる理由とは?】買い手の本当の心理に迫る!

2022年05月18日

なかなか買い手が見つからず、見つかったとしても安値でしか売れない……再建築不可物件は非常に売りにくい物件ですが、同じように買い手の方にとってもなかなかハードルが高いです。
買い手の心理を知ることで、再建築不可物件が売れない理由も見えてきます
今回は買い手目線で再建築不可物件を買うハードルについて考えてみましょう。

再建築不可物件の購入において融資は受けにくい

不動産、特に住宅用の物件の場合は新築物件であれ中古物件であれ、一般的にローンを組んで購入します。
しかし、再建築不可物件は銀行の住宅ローンが利用できないケースも多々あります。
そうなると現金一括かその他の借り入れを利用せざるを得ないため、買い手にとっては格段にハードルが上がってしまうのです

これが再建築不可物件の買い手がなかなか見つかりにくい一因とも言えます。

銀行の住宅ローンが通らない理由

それではなぜ再建築不可物件の場合は銀行の住宅ローンが通りにくいのでしょうか?その理由として2つ挙げられます。

まず1つ目は災害や火災によるリスクです。
再建築不可物件は建て替えや新築が認められていません。
仮に地震などの天災や火災によって建物が倒壊してしまった場合、住人は家を失ってしまい、新しい物件を購入するか、他の土地に家を建てなければいけません。
再建築不可物件の購入の際に借り入れた分と新居分という2つのローンを背負うことになり、銀行にとっては貸し倒れのリスクが高くなります

もう1つは再建築不可物件が担保として機能しない点です。
一般的に住宅ローンを利用する際には取得した不動産を担保にし、万が一返済できない場合はその物件を使って返済することになります。
しかしながら再建築不可物件は不動産としての価値が低いため、担保としてみなされない場合があります

以上のような2点から、銀行は再建築不可物件の購入者に対しては審査を厳しくする傾向があるのです。

どうしてもローンを組みたい場合の手段とは

とはいえ、再建築不可物件の購入でまったくローンが使えないということはありません。
銀行の住宅ローン以外であれば借り入れができる可能性はあります。
いったいどのようなローンを使えばいいのでしょうか?メリット・デメリットも含めてご説明します。

ノンバンクの住宅ローンを利用する

ノンバンク」とは「銀行以外の金融機関」のことです。
具体的にはクレジットカード会社や信販会社、消費者金融などが挙げられます。

そもそも、銀行は銀行業法にもとづいて運営されていて、ローン以外にも預貯金や両替、投資商品の販売など、さまざまな事業を展開しています。
ノンバンクの金融機関は貸金業法にもとづいて運営されていて、お金を貸すことが本業です。
その分、さまざまな借り入れプランを利用することができます

メリット

ノンバンクの金融機関は銀行と比較すると審査基準がゆるい傾向があり、借り入れがしやすいというメリットがあります
銀行の審査に落ちた人でも、ノンバンクの審査には通過して借り入れができたというケースも少なくありません。

しかし、再建築不可物件の場合はノンバンクであったとしても一般的な物件購入と比較するとハードルが高い傾向にあることには違いがありません。
必ずしも借り入れができるわけではないことには注意する必要があります。

また、審査のスピードも早いのもノンバンクのメリットと言えます

デメリット

ノンバンクの場合は借り入れがしやすい一方で金利が高い傾向があります
銀行の住宅ローンの金利の相場は1%程度に対し、ノンバンクは4%程度となります。
特に長期に渡る返済を前提とした住宅ローンの場合、将来的には金利の支払総額に大きな差が開く可能性が高いです。

また、ノンバンクの場合は頭金を求められる可能性もあります。
頭金を用意しておけば返済額を抑えることはできますが、そもそも現金を持ち合わせていない人は借り入れをすることができない可能性もあります。

その他に使える可能性があるローン

銀行・ノンバンク以外にもローンを使って再建築不可物件を購入できる可能性があります。
銀行でもノンバンクでも断られたという方は以下のような手段で資金調達できるかもしれません。
それぞれどのようなものなのか、見ていきましょう。

不動産ローン

不動産ローンは所有している不動産を担保にお金を借りるローンのことです。
不動産ローンの場合は再建築不可物件を担保にしてお金を借りられる可能性もあります。
借入限度額が他のローンよりも高く、金利はノンバンクよりも安い(3%程度)というのが特徴です
ただし、再建築不可物件のように資産価値が低い不動産は借入限度額が限られ、頭金を求められる可能性もあります。

一方で、やはり銀行系と比較すると金利は高めで、担保となる不動産を評価する必要があるので、審査に時間がかかるというデメリットもあります
また、仮にローンが返済できないとなると担保に入れた不動産を売却して返済に充てなければなりません。

リフォームローン

リフォームローンとはその名の通り住宅のリフォームのための資金を借り入れるプランです。
たとえば再建築不可物件を購入した後にリフォームや修繕を行う場合、物件の購入資金もリフォームローンで調達することが可能です

無担保型」と「担保型」の2種類があり、無担保型は返済できなくても自宅を失うリスクはなく、審査も比較的ゆるくスピーディーに借り入れをすることができます

担保型は不動産を担保にしなければなりませんが、その分借り入れ上限額も高く、返済期間も長めです。
住宅ローンと同じように数千万円の借り入れをして30年以上という余裕がある返済期間を設定することもできます

再建築の許可を得ることで住宅ローンが通る可能性もある

再建築不可物件を「再建築できる状態」にすることで、銀行系の住宅ローンの審査に通る可能性もあります。
そもそも再建築不可物件で新築や建て替えが認められない原因は建築基準法の「接道義務」を満たしていないからです

たとえば道路に接している隣の土地を買ったり、セットバックして接している道路の幅員を拡張したり、道路と接している空間(公園や空き地、林道など)を「但し書き申請」したりすることで、再建築が認められる可能性があります。
この状態にして銀行の審査を受けることで、ローンが利用できるかもしれません。

詳しくは「【再建築不可物件】建て替えする裏技を大公開!リスクを踏まえた最適な方法とは?」で解説しています。

基本は現金一括!それでも求められる再建築不可物件の魅力とは

ローンを利用して再建築不可物件を購入する方法もないわけではありませんが、基本的には現金一括での購入が前提となるのが実情です。
これが、再建築不可物件が売れにくい一因と言えます。

一方で、ハードルが高いにも関わらず、あえて再建築不可物件を欲しがる人も一定数います。
こういった人を見つけることが売却への早道です。
ここからは一般的な物件にはない、再建築不可物件だからこその魅力についてご説明します。

購入価格が相場よりも安く、固定資産税も安い

再建築不可物件は資産価値が低いとみなされるため、一般的な物件と比較すると2~3割売却価格が低くなってしまいます
一方で買い手からするとそれだけ割安で物件が手に入ることにほかなりません。
特に人気のエリアや立地が良い場所であれば、普通の物件では手出しができなくても、再建築不可物件なら手が出せるというケースもあります。

また、建物の評価額が低いため、固定資産税や都市計画税も安くなる傾向があります。
値段重視で物件を探している人にとって再建築不可物件は穴場です。

投資物件としての価値がある

新築が認められない再建築不可物件ですが、修繕やリフォームは可能です。
特に立地が良ければリフォームして賃貸物件にしたり、解体して駐車場やコインパーキングにしたりするという方法もあります。

上記のように再建築不可物件は安く仕入れられ、税額も低めです。
経費が少なくて済むので、利益が得られる可能性も大いに秘めています。
実際に優良ビジネスとして再建築不可物件の賃貸転用や土地活用が投資家や事業者の間で注目されることもあります

売却側として少しでも高く売り抜く為のテクニックとは?

再建築不可物件を売る側としては「1円でも高く売りたい」「1日でも早く売りたい」と思われるのは当然のことです。
売却を検討する上で高く・早く売り抜けるためには「誰に相談するか?」が重要と言えます。

不動産を売却する際には不動産屋さん(仲介業者)に相談する方が多いかと思いますが、再建築不可物件の場合は少し考えものです
その理由についてご説明します。

仲介業者がおススメ出来ない理由

不動産仲介業者の仕事はあくまで売り手と買い手の間に入って取引を仲介することです。
物件が売れなくても業者が損をすることはないので、どうしても再建築不可物件は放置される傾向があります

また、仲介手数料は売却額に応じて決まります。
手数料を多く取りたいために、再建築不可物件に高値をつけて売りに出すというケースも散見されます
買い手にとっては「価値が低いのに値段だけは高い」と捉えられ、物件が売れ残る可能性があります。

このように、仲介を通して再建築不可物件を売却するデメリットはさまざまあります。
詳しくは「再建築不可物件だけは仲介業者を避けたほうがいい4つの理由」をご覧ください。

買取業者にお願いする上でのメリット

再建築不可物件を売却するなら不動産買取業者がおすすめです。
買い手は業者であるためすぐに売却することが可能。
特に再建築不可物件に特化した専門の業者であれば、活用ノウハウなどがあるため、すぐに売ることができて、代金を即受け取れる可能性もあります

ただし、大手などはリスクが多い再建築不可物件の買い取りを嫌がる傾向があります。
買取業者であっても慎重に選びましょう。

神奈川県でのより良い売却をお望みであれば是非私たちにご相談ください!

一般的に価値が低いとみなされる再建築不可物件ですが、まったく売れないということはありません。
中にはあえて再建築不可物件を選ばれる方もいらっしゃいます。
また、買取業者に相談すればスピーディーに売却することも可能です

トラブル不動産買取センターは再建築不可物件をはじめトラブルを抱えた不動産に特化した買取業者です。
好条件での買い取りが可能。
代金は最短即日お支払い
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