2022年12月15日
建物を解体して再度建築することが認められない再建築不可物件はどうしても資産価値が低いとみなされるため売りづらいのが実情です。安値でしか売れず、場合によっては買い手がつかないことすらあります。
今回は神奈川県内で再建築不可物件を所有されていて、その処分にお困りの方向けに、知って得するお役立ち情報をご提供します。ぜひ参考にしていただき、物件を賢く売却しましょう。
目次
全国の空き家は急増！再建築不可が遠因に
そもそも今、全国的に中古物件が売れにくい状況が続いています。それは社会問題と化している空き家の増加と深く関係があると考えられています。空き家とは所有者が不明となっている物件、もしくは所有者によって適切に管理されていない物件のことです。その件数は年々増加傾向にあり、今では全住宅の1割以上が空き家となっています。
空き家が増加する大きな要因は少子高齢化による人口減少。物件の持ち主が亡くなってしまったことで、適切な管理がなされなくなった物件が増えてしまったのです。
人口が減少することで住宅がそこらかしこで余っており、今や市場全体が飽和状態に陥っている状況といえます。普通の物件でも売れにくいのに、建て替えや増築、改築ができない、自由度が低い再建築不可物件ともなればなおさらです。
全国の空き家数と空き家率の推移
（昭和38年～平成30年）
（出典：平成 30 年住宅・土地統計調査 結果の概要 総務省統計局）
再建築不可物件について詳しくはこちら
相続しても活用できない再建築不可物件
空き家の取得は相続が過半数
そもそも空き家の所有者も好き好んで物件を維持しているわけではない方が多いです。国土交通省が発表している『令和元年空き家所有者実態調査 報告書』によると、およそ半数の人が相続によって空き家を取得していることが明らかになっています。
親から不動産を受け継いだけど自分でも住まいを所有しているため活用することもなく、管理もしきれず空き家になってしまうというケースが非常に多いのです。
年々相続の件数が増加していますが、これに関してもやはり高齢化が要因です。まもなく人口が多い団塊の世代の人たちが後期高齢者となり、今後もますます空き家が増えてくるのではないかと思われます。
（出典：国土交通省 令和元年空き家所有者実態調査 報告書）
昭和の古い空き家20％以上が売却希望
築年数が新しい物件であれば自分で住んだりセカンドハウスとして使ったり賃貸物件として貸し出したり、さまざまな用途で活用することが可能です。しかし、築年数が古くなると、見た目の美しさも失われ、耐久性や快適性も低下するため、どうしても活用するのが難しくなってしまいます。
昭和から平成の初期に建てられた空き家の所有者の2割は「物件を売却したい」と考えており、もう2割は「そのまま空き家にしておく」と回答しています。古い物件の所有者のおよそ半数以上が物件の活路を見いだせていないというのが現状です。その中には「売りたくても売れない」という方も相当数いらっしゃると思われます。
空き家の今後の利用意向
（昭和46年～平成28年）
売却のネックになる再建築不可物件
特に再建築不可物件の場合は売ることも使うこともできず、空き家化してしまうケースが非常に多いです。築浅物件と比較して地震などの自然災害で倒壊するおそれがあり安全性が低い、増改築して物件の状態を良くしようと思っても非常にハードルが高いなど、住むにはさまざまな難点があります。賃貸物件として貸し出せれば収益化が可能ですが、築古物件では立地が良い、家賃が安いなどの魅力がなければ、なかなか入居者は現れません。
先ほどもご説明したとおり、再建築不可物件では自由度が低く、さらに物件の担保価値が低いため買い手がローンの審査に通りにくいといった事情もあり、売却も難しいのが実情です。
住むことも活用することも売ることもできないとなると、もはや物件を所有すること自体が大きな損失につながります。
以下は国土交通省が発表している『令和元年空き家所有者実態調査 報告書』のデータです。空き家の所有者のうち1割近くは賃貸・売却する上での課題として「再建築不可物件である」と回答しています。
さらに築年数が古い再建築不可物件では、必然的に上位の「買い手・借り手の少なさ」「住宅の傷み」「設備や建具の古さ」といった問題も同時に発生しているケースが非常に多いです。
再建築不可物件についてはこちらもご覧ください
賃貸・売却する上での課題
（出典：国土交通省 令和元年空き家所有者実態調査 報告書）
神奈川県の地価は下がり始めている⁉
意外なことと思われるかもしれませんが、今神奈川県全体では地価が下降傾向にあります。特に横浜市や川崎市などの東京近郊エリアでは商業地、住宅地ともに地価は上昇を続けてきました。しかし、近年では商業地については横ばい、住宅地にいたっては下落に転じています。神奈川県の西部地域についても同様に住宅地の地価が下落傾向にあります。
この要因として考えられるのが景気の悪化です。新型コロナ禍によって世界的に大きく景気が悪化し、神奈川県の地価もその煽りを受けた形となります。
また、価値観の変化も地価に影響を与えていると考えられます。これまでの日本は政府機関や企業が東京に集まる、いわゆる「東京一極集中型」の社会でした。しかし、新型コロナ禍でリモートワークが普及したことで、どこにいても仕事ができる土壌が整いつつあります。逆に人が密集する東京などの大都市ではパンデミックが発生するなどのデメリットも顕在化しました。加えて今は地方が積極的に移住を促進する政策も実施しています。こうした社会情勢の変化も地価の下降の一因と考えられます。
他にもこれまでご説明したとおり、少子高齢化によって空き家が増加していて、かつ不動産の買い手事態が少なくなっているのも地価下落の原因といえます。
（参考：国土交通省 地価・不動産鑑定：地価公示 – 国土交通省）
横浜、川崎の再建築不可物件の売却はなる早がベスト！
とはいえ、まだまだ神奈川県の東部エリア、特に横浜市や川崎市の地価は高い状態にあります。物件を売却したいのであれば、地価が下落しないうちに動かれることをおすすめします。
特に神奈川県は古い木造住宅や再建築不可物件が多いエリアです。将来的には少子高齢化の影響で今よりも空き家が増えるのは間違いないでしょう。市場に中古物件がダブつき、さらに地価が下落してしまった場合、売りたくても売れないという事態にもなりかねません。
加えて不動産は時が経てば経つほど売りにくくなります。築年数が古くなってしまい、実際に建物の劣化がどんどん進んでしまうためです。今、こうしているうちにも、どんどん物件は老朽化していき、資産価値が下がり続けてしまっています。
なるべく早く売りに出す。これが再建築不可物件を好条件で売却するコツの一つです。
東高西低の神奈川県の地価
（出典：神奈川県 令和４年地価調査 市区町村別 平均変動率地図（住宅地） – 神奈川県ホームページ）
まとめ
将来のことはわかりませんが、今後は地価が大幅に上がることは考えづらいのが実情です。加えて高齢化で空き家が増加し、ますます物件が売れにくい状態になります。再建築不可物件を持て余している方、処分を考えられている方は、地価が高いうちに早めの売却を検討されることをおすすめします。
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